Kinh nghiệm cải tạo những ngôi nhà cũ 5 tầng ở Matxcơva như một phương hướng đầu tư và xây dựng đô thị

Thứ năm, 01/06/2006 00:00

Nhằm mục đích nâng cao mức sống và chất lượng sống của cư dân thủ đô Matxcơva, trên cơ sở phát triển đồng bộ xây dựng nhà ở, đáp ứng những yêu cầu hiện đại về an toàn, tiện nghi, vẻ đẹp không gian kiến trúc và phù hợp với Quy hoạch Tổng thể phát triển thành phố Matxcơva tới năm 2020, đã đưa ra những giải pháp về sửa chữa cơ bản, hiện đại hóa và cải tạo những ngôi nhà ở 5 tầng thuộc các xeri không phá dỡ được.

Trong tổng khối lượng nhà ở của thành phố Matxcơva, các xeri nhà ở không phá dỡ được xeri 1-510, 1-515, 1-511, 1-447 chiếm tỷ lệ 13,6%, trong đó chúng được xây dựng ở những khu vực hoạt động đầu tư lớn nhất ở phần trung tâm thành phố-22,5%, ở khu vực trung gian-40%.
Việc cải tạo và hiện đại hóa các ngôi nhà ở 5 tầng, không thuộc diện phá dỡ, có xơ tán hoặc không xơ tán dân, phát triển vùng lãnh thổ có những ngôi nhà này, là một trong những phương hướng quan trọng trong đầu tư-xây dựng đô thị của Matxcơva.
Để giải quyết một cách đồng bộ vấn đề cải tạo khu nhà ở 5 tầng trên nền tảng đầu tư, cần có những cơ sở luận chứng của các phương hướng có hiệu quả và các giải pháp cải tạo những ngôi nhà ở riêng rẽ và các nhóm nhà ở, tổ chức quy hoạch các khu vực lãnh thổ được cải tạo các đoạn, các nhóm, các khu phố, cũng như các giải pháp mang tính tổ chức về hoàn thiện các cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn định mức, thông tin, phương pháp luận của quy hoạch.
Với phương pháp tiếp cận có hệ thống, cần bắt đầu từ đồ án thiết kế thực nghiệm, trong đó cần tính đến:
- Cơ cấu quy hoạch của khu vực xây dựng đã được phát triển;
- Tình trạng của các mạng lưới kỹ thuật;
- Nhu cầu về các bến xe ô tô;
- Cây xanh và văn hóa-xã hội-phong tục tập quán;
- Các quyền lợi của cư dân, của các nhà đầu tư, của chính quyền khu vực.
Khi tính đến các yếu tố trên, sẽ tìm được sự dung hòa giữa các bên tham gia quá trình phát triển và cải tạo. Trong nhiệm vụ thực nghiệm cần phải có những công trình nghiên cứu sau: Lập các dữ liệu về tình trạng của qữy ở và về số lượng dân cư; phương pháp lấy ý kiến xã hội của dân cư; các hình thức thông tin về tính hình cây xanh, phân vùng, về mức độ tiếng ồn...; các phương án giải quyết về quy hoạch không gian xây cơi nới, tầng áp mái, xây thêm; các phương án giải quyết quy hoạch đô thị với hệ thống cây xanh mới, cải thiện tiện nghi; kế hoạch kinh doanh để đề xuất sơ đồ hình thành các nhóm nhà ở được đầu tư; các hệ thống kết cấu và các giải pháp kết cấu; công nghệ và tổ chức thi công mà không cần xơ tán dân, hoặc xơ tán một phần hoặc toàn bộ cư dân.

Cải tạo mà không làm tăng quỹ ở được định hướng trước hết vào sửa chữa cơ bản các ngôi nhà hiện có và các mạng lưới kỹ thuật. Đối với mỗi địa bàn, phù hợp với các yêu cầu của các vùng quan trọng của thành phố mà cần phải hiện đại hóa toàn bộ các ngôi nhà, có liên quan tới cấp nhiệt sưởi ấm và trang trí hoàn thiện các mặt trước nhà, cải thiện tiện nghi và cây xanh đối với địa bàn liền kề, lắp đặt các thang máy. Việc cải tạo tương tự các ngôi nhà cần vốn đầu tư không ít, mà việc tìm kiếm thực hiện trong thời hạn ngắn, có tính đến khối lượng cải tạo và những vấn đề nảy sinh. Nghĩa là, cần phải có các giải pháp đảm bảo thu hút vốn đầu tư.

Phát triển và cải tạo có làm tăng quỹ ở bằng cách xây cơ nới lên trên và xây tầng áp mái. Phương án này hấp dẫn đối các nhà đầu tư, bởi vì khi tăng số tầng của các ngôi nhà hiện có thêm 1-3 tầng nữa mà không gia cố kết cấu, thì sẽ cho phép họ thu được lợi nhuận thực sự. Nhờ nguồn vốn của các nhà đầu tư, tiến hành sửa chữa cơ bản ngôi nhà, hiện đại hóa và xây thêm lồng thang máy và các ống xả rác, cải thiện tiện nghi của khu vực với sự bố trí xây dựng các gara ô tô ngầm và trên mặt đất, các bến đỗ ô tô, sửa chữa một phần các mạng lưới bên ngoài. Trong phương án này cũng có vấn đề khá phức tạp liên quan đến luật pháp, liên quan đến sự cần thiết ký kết các hợp đồng với những người ở của ngôi nhà được cải tạo, mà các hợp đồng đó phải khẳng định được rằng việc xây cơi nới thêm các tầng và tầng áp mái được thực hiện bằng công nghệ xây dựng có sự nghiên cứu thấu đáo và có tổ chức tốt, mà không gây ra những bất tiện lớn.

Phát triển và cải tạo có sự tăng thêm quỹ ở do xây can thêm và xây chen thêm, còn hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư. Giải pháp xây dựng đô thị này đề xuất hiện đại hóa các ngôi nhà hiện có với việc xây thêm các ban công và logia, tiến hành xây chèn thêm trên diện tích trống và xây can thêm cao tới 5 tầng và hơn với các gara ngầm, tổ chức cải thiện tiện nghi và cây xanh chất lượng cao, xây dựng mới và sửa chữa các mạng lưới ngầm bên ngoài hiện có.
Để giải quyết các khía cạnh pháp luật và cải tạo, xem xét cung cấp cho các gia đình người ở các phòng bổ sung thêm miễn phí để bù vào những thiệt hại do các phòng ở của họ nằm ở các đầu nhà bị mất chiếu sáng, cung cấp các căn hộ có diện tích tương đương trong các phần xây chen và xây thêm cho những người ở các tầng đầu tiên. Cách giải quyết này, như kinh nghiệm cho thấy, thu hút được sự chú ý của phần lớn người ở tới việc phát triển và cải tạo nhà, và bằng cách đó khiến cho họ trở thành các thành viên tích cực tham gia vào quá trình cải tạo. Các căn hộ được giải phóng ở các tầng đầu tiên, không tiện cho việc sinh sống, được chuyển thành tài sản của nhà đầu tư để bố trí các trụ sở sinh hoạt văn hóa-xã hội. Sự thay đổi cơ cấu không gian và chức năng của khu nhà ở cho phép giải quyết được bài toán về bố cục-thẩm mỹ của tổ chức môi trường ở.
Phát triển và cải tạo với sự tăng quỹ ở bằng cách xây cơi nới ở trên, xây tầng áp mái, xây chen, xây can thêm còn cho phép sử dụng đầu tư một cách tích cực hơn. Ngoài ra, đảm bảo được tăng số tầng nói chung, tiết kiệm được địa bàn quý giá của thành phố.
Một giải pháp đầu tư-xây dựng đô thị hiệu quả hơn là phát triển và cải tạo với việc xơ tán người ở hoàn toàn vào các phần xây chen xây thêm, rồi tiến hành cải tạo toàn bộ các ngôi nhà hiện có bằng cách xây cơi lên trên, xây tầng áp mái, các cầu thang máy. Giải pháp này tăng thêm thời hạn thu hồi vốn, nhưng với phương pháp giải quyết hàng loạt đối với sự phát triển và cải tạo, thì cho phép thu được lợi nhuận cao và chất lượng cao của môi trường ở.
Đối với các phương án đã xem xét, đề xuất xơ tán người ở của các tầng đầu tiên, thì hợp lý là xây dựng gara trên mặt đất nằm dưới sàn, có chức năng sử dụng như mái bằng của nhà. Điều đó cho phép giải quyết vấn đề các bến đỗ xe ô tô, tổ chức phục vụ giao thông dưới mái che cho diện tích của tầng một, cho người ở trực tiếp đi bằng ô tô riêng, duy trì diện tích nhà trẻ và thể thao, cây xanh và bằng cách đó sử dụng hiệu quả hơn địa bàn thành phố.
Đặc điểm của sự phát triển và cải tạo đồng bộ khu vực đô thị như phân tích ở trên đó là cần phải tính đến mức cao nhất quyền lợi của những người ở. Một nửa trong số họ sẽ nhận được diện tích bổ sung. Trong các tầng đầu tiên được giải phóng, xuất hiện khả năng tạo ra mạng lưới các công trình phục vụ văn hóa-đời sống. Nhờ có việc sử dụng hợp lý địa bàn khu vực, mà giải quyết được vấn đề trông giữ các xe ô tô, trồng cây xanh, tổ chức các khu nhà trẻ...
Việc tổ chức hoạt động tư vấn-thiết kế xây dựng đô thị và hệ thống các giải pháp để thực hiện chúng cần phải được căn cứ theo cơ sở tiêu chuẩn định mức mới.
Trong các nguyên tắc xây dựng định mức, cần đồng bộ giải quyết các nhiệm vụ phát triển và cải tạo, hướng tới sử dụng hiệu quả địa bàn lãnh thổ thành phố Matxcơva, các hình thức của chính sách đầu tư khi tiến hành cải tạo đô thị trong khu nhà ở; thực hiện phát triển đồng bộ có mục tiêu khu nhà ở 5 tầng, nằm trên Quy hoạch tổng thể của thành phố.
Sự phát triển đồng bộ khu nhà ở tại Matxcơva phụ thuộckhông ít vào trình độ tổ chức-quản lý, khoa học-phương pháp luận, trình độ học vấn của các bên tham gia quá trình này, đảm bảo thực hiện được các mục tiêu quy hoạch phát triển thành phố của khu nhà ở 5 tầng được đề ra.
Quy mô của các nhiệm vụ phát triển và cải tạo xây dựng đô thị có gắn với trách nhiệm đặc biệt của chính quyền và các nhà chuyên môn-xây dựng đô thị, tham gia vào việc dự báo tình hình tương lai của môi trường ở của thành phố.

Đinh Bá Lô
Nguồn tin: T/C Xây dựng nhà ở Nga, N12/2005