Trong lĩnh vực nhà ở nói chung các quan hệ thị trường sẽ chiếm vị trí và tham gia như thế nào? Nên chăng hãy để cho sức mạnh của “những lực lượng thị trường” trong lĩnh vực nhà ở làm công việc của nó? Từ dự báo, xác lập nhu cầu, khai thác nguồn cung và đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư theo đúng cơ chế cung - cầu của thị trường - đúng với những chức năng kinh tế của thị trường. Nhà nước chỉ có nhiệm vụ can thiệp (ở những mức độ nhất định), điều tiết bằng các chính sách khuyến khích, hỗ trợ hay hạn chế, xây dựng các nguyên tắc và tiêu chuẩn, các thể chế, các quy định và cơ chế cho thị trường nhà đất hoạt động, phục vụ cho toàn bộ nhà ở nói chung. Đó là một vài câu hỏi và “nguyên lý” thường được đặt ra cho các nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách trong lĩnh vực này.
Riêng khái niệm “nhà ở xã hội” (NOXH) đã xuất hiện từ trong Luật Nhà ở 2006. Tuy nhiên, việc triển khai cụ thể khái niệm này còn nhiều điều cần phải tranh luận. Tính xác định của khái niệm cùng với nhiều chiều cạnh khác nhau của nó vẫn cần được làm rõ hơn. Ngay việc xác đinh chung của NOXH, Luật Nhà ở quy định gồm “những người có thu nhập thường xuyên, ổn định, nhưng chưa đủ điều kiện để mua nhà trên thị trường” cũng cho thấy tính khó sử dụng của khái niệm này. Hay với đối tượng cụ thể hơn gồm “cán bộ công nhân viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao” - thì lại cho thấy dấu vết của sự bao cấp về nhà ở trước đây còn khá rõ, ngay trong điều kiện thực hành kinh tế thị trường hiện nay. (Nên nhớ là ngay sau 1986, chủ trương xoá bỏ bao cấp về nhà ở đã từng bước được thực hiện khá kiên quyết và triệt để, với việc “đưa tiền nhà vào lương”).
Những điều vừa nói trên có thể dẫn đến sự hoài nghi về tính khả thi của các điều khoản Luật cũng như các văn bản, Chương trình, Dự án được triển khai sau này có liên quan đến NOXH. Đây chính là điều cẩn phải được phân tích kỹ lưỡng trước khi tìm kiếm các giải pháp thực thi tiếp theo.
Cần chỉ rõ tính chất “xã hội” của loại nhà ở này là ở đâu, bản chất có khác gì so với nhà ở bao cấp (bao cấp một phần?, chợ giá?, bảo trợ?... - mà gắn liền với nó là cơ chế xin - cho trước đây). Tiếp đến là cần xác định sự khác nhau hay đồng nhất nhiều khái niệm từ NOXH, đến “nhà ở có giá thành thấp” hay “nhà ở cho người có thu nhập thấp”. Điều này có thể gây nên những nhầm lẫn hay hiểu lầm. Nhất là khi bàn về thủ tục, quy trình, tiêu chuẩn được thuê, thuê mua NOXH.
Vậy trước hết cần làm rõ hơn khái niệm này, ít nhất trên các bình diện kinh tế, xã hội, quản lý, trong hệ thống các quan hệ kinh tế xẫ hội ở các đô thị hiện nay. Nhìn chung, tính chất thươg mại/thị trường và tính chất “xã hội” ở đây là rất khó tương hợp, đặc biệt trong điều kiện nguồn tài nguyên vô cùng quý hiếm - đất đai - hiện chưa được quản lý sử dụng hiệu quả ở khắp mọi nơi.
Về phương diện kinh tế, chúng ta đang có CẦU rất cao về nhà ở để bán và cho thuê với giá cả hợp lý. Chúng ta cũng có nguồn tài nguyên quan trọng nhất (song cũng khá hạn hẹp) là đất đai. Vậy cần phải tìm ra những cơ chế nào để thu hút các nhà đầu tư, và những khung khổ pháp lý nào để các nhà đầu tư sản xuất ra đúng loại nhà ở mà người dân đang cần. Cần không chỉ cho những người làm công ăn lươg trong khu vực nhà nước mà bất kỳ ai trong xã hội, đều có thể có được chỗ ở tương ứng với điều kiện tài chính của họ. Khung khổ pháp lý đó sẽ là các chính sách đất đai, thuế, với các quy định/ quy chế được thực thi và kiểm tra giám sát chặt chẽ và có hiệu quả của Nhà nước. Nhà nước sẽ không thể can thiệp quá sâu, quá trực tiếp vào thị trường rất phức tạp và nhạy cảm này. Có thể hình dung ra rằng, với các cơn sốt nhà đất, bất động sản như những năm vừa qua, các mô hình NOXH sẽ trở nên không hề đơn giản cả từ phía CUNG, sản xuất, phát triển lẫn phía CẦU. Việc phân phối đúng đối tượng sẽ lại là một bài toán nan giải khác mà hiệu quả chắc chắn sẽ là rất thấp với cách tính toán và các thủ tục xác định thu nhập như hiện nay.
Làm sao kết hợp hài hoà được tính chất thương mại của thị trường nhà ở với tính chất xã hội mà NOXH sẽ dự định theo đuổi - Đây là cái gốc của mọi vấn đề có liên quan đến lĩnh vực NOXH. Nếu không giải được bài toán này sẽ rất khó có được hệ thống NOXH hoạt động.
Cần hình dung cụ thể xem NOXH là bộ phận nào, loại hình nào trong hệ thống thị trường nhà đất hiện nay ?. Mục tiêu kinh tế và xã hội của nó là gì ? Những nhân tố nào đang chi phối lĩnh vực này? Các yếu tố cung - cầu và các nguồn lực hiện có ra sao ? Đâu là các thuận lợi hay rào cản về thể chế và quản lý hiện nay, v.v... Những “nhát cắt” hay chiều cạnh khác nhau này có thể trình bày dưới dạng ma trận/ log-frame và từ đó có thể so sánh cân nhắc lựa chọn trên những trục quan hệ chính, có liên quan đến các chính sách quản lý, điều tiết để thị trường nhà ở đáp ứng những nhu cầu đa dạng về nhà ở hiện nay. Việc sử dụng cách tiếp cận kinh tế thị trường và đặc thù của lĩnh vực nhà đất/ bất động sản hiện nay cùng với cách tiếp cận xã hội có thể làm sâu sắc thêm nhận thức của chúng ta về vấn đề nhà ở xã hội.
Những chính sách thực tế dựa trên giá cả và thị trường (trên cơ sở khung giá đất, giá nhà được cập nhật thường xuyên), cũng như sự sẵn có đa dạng các loại hình nhà ở đặc biệt là đa dạng về giá cả, sẽ là hai điều kiện kiên quyết để đáp ứng nhu cầu nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Quan hệ cung - cầu của thị trường ở đây là rất rõ ràng. Song, đó mới chỉ là hướng đi cho một giải pháp lý tưởng hay lý thuyết cho vấn đề nhà ở. Trên thực tế chúng ta chưa có đủ những yếu tố đầu vào/đầu ra một cách chính thức, công khai, minh bạch, được vận hành và quản lý một cách khoa học. Và vì vậy, mới có một dạng thị trường “méo mó” về nhà ở và bất động sản, bị đầu cơ, thao túng với những cơn sốt nóng lạnh và giá cả cao ngất ở một đất nước nghèo như Việt Nam.
Từ nhiều khía cạnh xã hội, nhà ở xã hội, qua tên gọi, mục tiêu và đối tượng phục vụ của nó, cho thấy tính “nhân văn”, tính “xã hội”, sự quan tâm đến con người và các “nhóm xã hội yếu thế” (người nghèo, đối tượng chính sách, tầng lớp lao động, công nhân viên chức có thu nhập thấp,..). Điều này dường như có thể phản ánh “định hướng XHCN” đối với nền kinh tế thị trường nước ta. Tuy nhiên giữa nguyện vọng, mong muốn, hay ý chí chính trị với tính khả thi và việc triển khai thực hiện không phải lúc nào cũng thống nhất.
Vấn đề là ở chỗ, chúng ta đang vận hành một nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường nhà đất, thị trường bất động sản. Chúng ta cũng đã thực hiện khá triệt để chủ trương xoá bao cấp về nhà ở, “đưa tiền nhà vào lương”,... với NOXH, như được xác định cho đến nay, phải càng thực chất là “sự bao cấp một phần”, hay là sự “trợ giá”, “bảo trợ xã hội” cho một số nhóm đối tượng đã nói trên. Cho dù sự trợ giá này được thực hiện gián tiếp (thông qua các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, với các ưu đãi về thuế, về đất,... và sự khống chế về giá cả). Với thiện ý rất rõ, nhưng cách thức để sự trợ giá này đến được đúng các đối tượng thụ hưởng là cả một chặng đường dài, trong đó rất nhiều khâu thủ tục có thể bị lạm dụng, thao túng hoặc bị bóp méo.
Chẳng hạn, các tiêu chuẩn về đối tương, trong đó tiêu chí thu nhập luôn là điều gây tranh cãi. Tiếp đến là khả năng thanh toán và sự chấp nhận về giá cả. Điều này sẽ dẫn đến là nhóm người nghèo nhất sẽ không bao giờ được thụ hưởng sự trợ giá này (Dù giá có thấp đến đâu cũng có một tỷ lệ những người nghèo nhất không thể với tới, trong khi họ mới là đối tượng ưu tiên số 1 xét theo mức thu nhập!). Bên cạnh đó, do sự đa dạng của nhu cầu, nên sẽ có những người đủ tiêu chuẩn song không thể thụ hưởng sự trợ giá này, chẳng hạn, do nhà ở xã hội quá xa nơi làm việc, không phù hợp với hoàn cảnh gia đình. Bất bình đẳng/ công bằng xã hội từ đó vẫn sẽ không được thực hiện. Đó là chưa kể việc kiểm tra giám sát kém có thể sẽ còn gây ra nhiều tiêu cực khác trong quá trình thực hiện, điều mà chúng ta đã từng chứng kiến từ thời kỳ bao cấp, hay từ những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp (bị thất bại) trước đây. Nguồn lực đầu tư là có hạn và do vậy không thể có được sự công bằng lẫn khả năng tiếp cận đúng các đối tượng thụ hưởng, hoặc là cả đối tượng lẫn doanh nghiệp xây dựng sẽ chuyển đổi và thụ hưởng sự trợ giá này theo những cách bất hộ pháp. Mục tiêu xã hội của NOXH như vậy đã không thành hiện thực, những nguồn lực đầu tư có thể sẽ bị lãng phí. Ngay cả với một đối tượng nhà tưởng chừng như sự bao cấp của nhà nước là có lý và khả thi như việc xây nhà (ký túc xá) cho sinh viên thuê cũng không hiếm những vấn đề nảy sinh từ góc độ xã hội. Chẳng hạn, liệu có bình đẳng và công bằng không nếu chỉ có sinh viên một số trường được thuê phòng ở trong các ký túc xá với giá ưu đãi, trong khi sinh viên một số trường khác (nhất là các trường tư) không được như vậy ?
Với đối tượng khá phổ biến là công nhân các khu công nghiệp tập trung, ý tưởng về NOXH, hay nói cụ thể hơn là nhà ở cho thuê với giá thấp, với sự trợ giá của nhà nước là một thiện ý rất tốt đẹp. Song xét trên phương diện kinh tế thì lại có những mặt không ổn. Theo lý luận chính trị kinh tế học. Trong sản xuất kinh doanh, tiền lương công nhân phải đủ để tái sản xuất sức lao động của người công nhân (thậm chí phải đủ nuôi sống cả gia đình anh ta), tức là phải bao gồm tiền chi phí ăn, mặc, nhà ở, đi lại... Trong khi doanh nghiệp không trả đủ lương cho công nhân để có chỗ ở, nhà nước lại đứng ra đảm nhận việc này. Như vậy, cũng có nghĩa là nhà nước đã trợ giá cho doanh nghiệp, hạ thấp giá trị sức lao động của công nhân. Đáng nhẽ ra điều cần làm là nhà nước phải có các chính sách yêu cầu các doanh nghiệp đảm bảo chỗ ở cho công nhân dưới các hình thức khác nhau. Yếu tố công bằng và bình đẳng giữa các nhóm công nhân khác nhau trong vấn đề này cũng tương tự như đã phân tích ở trên.
Chúng ta đã có nhiều bài học, nhiều dự án nhà ở giá thành thấp, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho người nghèo, nhà ở tái định cư, trong đó việc tái định cư cho dân nghèo sống ở các khu nhà ổ chuột ven kênh rạch,... trước đây. Trong bối cảnh mới, khi Việt Nam đang tiếp tục khẳng định phát triển kinh tế thị trường, thực hiện khắc phục suy giảm kinh tế, kích cầu sản xuất và tiêu dùng, vấn đề NOXH đang được tái khởi động với những nội hàm cũ và mới. Tuy nhiên gốc rễ của nó gần như không khác gì trước đây. Nếu không phải là “bao cấp một phần” thì sẽ là trợ giá, bảo trợ xã hội. Bài toán này không dễ có lời giải hiệu quả bởi bối cảnh mới, cùng với những đòi hỏi về công bằng xã hội, công khai minh bạch trong thực hiện. Chúng ta hãy chờ xem những lô NOXH đầu tiên “ra lò” được phân phối như thế nào tới các đối tượng thụ hưởng và những hệ quả tiếp theo của nó. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khi nói về triển vọng của NOXH cũng đã nhận xét “ Khi có nhu cầu rất cao mà nguồn cung ban đầu còn ít thì chúng ta chưa thể tránh được cơ chế xin - cho. Người ta chỉ có thể giải quyết vấn đề này khi đáp ứng được dồi dào nhu cầu”. Theo mạch suy nghĩ này, thiết nghĩ, khi khởi xướng một “phong trào” đầy thiện chí và ý nghĩa nhân văn như NOXH, không thể bỏ qua việc nghiên cứu dự báo những tác động xã hội không mong muốn của chúng trong bối cảnh kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.
Nguồn: TC Xây dựng, số 7 - 2009.