Các giải pháp trong việc tạo lập hành lang pháp lý cho sự vận hành thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản

Thứ hai, 29/05/2006 00:00

I. Thực trạng: Khái quát về thực trạng của thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung ở nước ta 1. Trước khi có Hiến pháp 1980 Đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân nên vẫn có việc mua bán đất. Tuy nhiên càng gần đến những năm của thập kỷ 60 và 70 thì Nhà nước ta tuy chưa hoàn toàn nghiêm cấm nhưng cũng không khuyến khích việc mua bán đất.

2. Khi có Hiến pháp 1980
Đất đai nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu - sở hữu toàn dân. Về phương diện pháp lý, việc mua bán đất lúc này hầu như bị ngăn cấm. Điều 5 của Luật Đất đai 1988 đã nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức. Tuy nhiên, trên thực tế việc này vẫn diễn ra và thường gọi là việc mua chui bán chui vì pháp luật không thừa nhận.

3. Khi có Hiến pháp 1992
Tại Điều 18 đãquy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên không có khái niệm mua bán quyền sở hữu đất đai. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tương tự như vậy, thị trường đất đai được hiểu là thị trường bất động sản, việc mua bán bất động sản cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu bất động sản trên đất và mua bán quyền sử dụng chuyển nhượng đất gắn liền với bất động sản đó.
Luật Đất đai 1993 và các luật đất đai sau đó đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp có xu thế là ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất cho thuê như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể. Việc thị trường hoá tiền lệ hoá quyền sử dụng đất đai ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng gópc ho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã làm cho quan hệ đất đai hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta trong vai trò của thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản là rất quan trọng. Chính vì vậy, mà trong văn kiện Đại hội lần thứ IX của Đảng đã khẳng định chủ trương phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 cũng đã có nhiều quy định để tạo cơ hội dễ dàng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất để sản xuất kinh doanh.
Từ thực trạng nói trên, có một số nhận xét chung là:
- Việc phát triển - đổi mới chính sách pháp luật đất đai và việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất nói riêng là một tất yếu của tiến trình phát triển nền kinh tế xã hội của nước ta hiện nay, nó phù hợp với nguyện vọng của nhân dân vừa có ý nghĩa thực tiễn vừa có ý nghĩa về khoa học phù hợp với những thuộc tính vốn có của đất đai, xoá bỏ cơ chế xin - cho trong lĩnh vực đất đai của thời kỳ bao cấp trước đây.
- Sự phát triển và đổi mới này là một phạm trù lịch sử, nó tạo sự đồng bộ với sự phát triển trong hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng, đồng thời nó cũng phản ánh trình đọ quản lý của Nhà nước, trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội ở mỗi thời kỳ lịch sử pháp luật là thượng tầng kiến trúc, nền kinh tế xã hội là hạ tầng cơ sở.
- Những nội dung được bổ sung, sửa đổi, thay thế qua 5 đao luật đất đai 1988, 1993, 1998, 2001, 2003 và có thể sau này còn phải tiếp tục đều xoay quanh một số tiêu chí chủ yếu là:
+ Bảo đảm cho việc quản lý - sử dụng có hiệu quả ngày càng cao tiềm năng đất đai, đồng thời bảo vệ được vốn đất đai quốc gia.
+ Phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
+ Vừa đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội.
+ Góp phần tích cực vào việc mau chóng làm hình thành và quản lý tốt thị trường quyền sử dụng đất - thị trường bất động sản làm lành mạnh hoá thị trường này.
- Nhìn chung thị trường này diễn ra không đồng đều ở các vùng ở đô thị đặc biệt là đô thị lớn diễn ra sôi động hơn ở nông thôn, cá biệt có nơi ở nông thôn miền núi hầu như chưa có quyền sử dụng đất và bất động sản.
- Nội dung của Luật Đất đai 2003 nhìn chung đã bắt đầu có một số quy định làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất tuy nhiên còn nhiều vấn đề cần phải được quy định cụ thể hơn và có sự đồng bộ hoá với một số đạo luật có liên quan như Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Dân sự..
- Bên cạnh những tiến bộ đã đạt được thì nhìn chung thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay vẫn mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, quản lý Nhà nước về loại thị trường này còn nhiều bất cập, chưa tạo được một khung pháp lý mang tính chiến lược, cơ bản, ổn dịnh, toàn diện, lâu dài dựa trên cơ sở hoà mạng, kết nối giữa các thị trường quyền sử dụng đất, thị truờng đầu tư, xây dựng với thị trường bất động sản.

II. Giải pháp:
Một số ý kiến chủ yếu về các giải pháp trong việc tạo hành lang pháplý cho sự vận hành thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản.

1. Những vấn đề thiết yếu cần được pháp luật quy định rõ đối với loại thị trường này
- Quyền của người mua và người bán đối với từng loại bất động sản đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng khác...
- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản tìm đến nhau thông qua cơ chế thông báo, quảng cáo
- Quy định thể thức hợp đồng trong mua bán bất động sản sao cho thông dụng, dễ thực hiện, đảm bảo đủ sơ sở pháp lý.
- Tự thoả thuận giá bán, không có sự can thiệp của bên ngoài.
- Các cơ quan cung cấp thông tin tin cậy cho người mua, bán bất động sản, trước hết là những loại thông tin như: quyền sở hữu - sử dụng bất động sản của người bán, những hạn chế về các quyền nói trên và sự hưởng lợi về bất động sản mà người mua cần phải biết trước khi mua.
- Những nghĩa vụ về tài chính của người bán liên quan đến bất động sản đó chưa giải quyết trước khi bán mà trong giao ước sẽ trở thành nghĩa vụ của người mua, kế hoạch của Nhà nước trong tương lai tác động đến bất động sản trước hết là đất đai
- Biện pháp để người mua, bán bất động sản chuyển giao tài sản này cho nhau theo đúng quy định trong hợp đồng.
- Việc mua bán bất động sản chỉ tuân theo luật định chứ không phải qua kiểm soát xét duyệt hành chính họ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật khi có vi phạm
- Có biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ những mối đe doạ đến quyền đó đăng ký công khai hoặc theo trình tự thủ tục thông dụng
- Quyền người mua được vay tiền và lấy bất động sản làm vật đảm bảo thế chấp
- Người vay và cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay mà không qua kiểm soát hành chính
- Biện pháp bảo đảm cho người vay thu nợ khi người vay không trả được nợ theo như cam kết phát mại từ tài sản thế chấp để thu nợ
- Bảo đảm cho Nhà nước thu được đủ thuế mua bán bất động sản.
Những vấn đề đặt ra nói trên, pháp luật đã và đang giải quyết được một phần. Sau đây là một số vấn đề chủ yếu còn cần phải tiếp tục giải quyết.

2. Tiếp tục hoàn thiện cơ chế - chính sách để quản lý tốt hơn nữa thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản
Trước hết cần thống nhất nhận thức về khái niệm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản, sự khác nhau về thị trường này ở nước ta với các nước có chế độ sở hữu đất đai không giống nước ta. Đây là điểm xuất phát để đưa ra những giải pháp xử lý về mặt pháp luật cho thích hợp. Nhà ở và đất tuy gắn liền nhau nhưng ở nước ta, chúng không cùng một chế độ sở hữu nên khi mua bán nó thì việc xác nhận trên giấy tờ pháp lý là mua bán sở hữu nhà và đất do vậy mà người ta thường nói đây là loại thị trường không hoàn hảo - không hoàn chỉnh. Tuy nhiên pháp luật đã thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đó đã mua và trả tiền Nhà nước thì họ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đây được hiểu là chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất.
Mặt khác cũng thấy rằng trên thực tế đã là thị trường thì dù sao nó cũng chịu tác động, chi phối, điều tiết của các quy luật kinh tế thị trường, đó là quy luật của giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Những vấn đề đặt ra trên đây chính là cơ sở để đưa ra những giải pháp nhằm phát huy những tác động tích cực và hạn chế những tác động tiêu cực của 3 quy luật nói trên đối với đời sống xã hội ở nước ta hiện nay, đồng thời cũng phải phù hợp với pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng ở nước ta.

Giải pháp đó là:
1 Trước hết phải xác định rõ tư cách pháp nhân và hình thành một tổ chức chuyên trách quản lý bất động sản - quản lý thị trường bất động sản trong đó có đất đai, nên đặt nó trong một Bộ chủ quản có liên quan nhiều và trực tiếp đến vấn đề này Theo cơ chế quản lý Nhà nước hiện nay thì có thể là Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính...
2 Xây dựng một cơ chế phối hợp - liên kết giữa các ngành có liên quan như địa chính, xây dựng, tài chính, kế hoạch, vật giá, thương mại... và hướng các ngành này phục vụ việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản theo chức năng các ngành đó.
3 Trước mắt cần làm tốt những việc sau:
- Xây dựng pháp luật về bất động sản - kinh doanh bất động sản
- Xây dựng kế hoạch phát triển bất động sản
- Kiện toàn cơ quan đăng ký bất động sản trong đó có đất đai và tổ chức thực hiện ngay một số mặt nghiệp vụ sau đây:
• Đăng ký đất đai - bất động sản ban đầu biến động, chung cư, địa dịch...
• Có biện pháp để vô hiệu hoá triệt để các trường hợp chuyển dịch đất đai mà không qua đăng ký với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
• Cấp chứng chỉ về bất động sản và cung cấp thông tin về bất động sản - đất đai
4 Hình thành tổ chức định giá đất và bất động sản Chủ yếu là ở 2 cấp: trung ương và tỉnh có biện pháp đào tạo cán bộ chuyên nghiệp cho tổ chức này để:
- Thực hiện việc quản lý thị trường nói trên;
- Cung cấp dịch vụ giá cả về đất đai - bất động sản cho chính quyền và nhân dân.
- Xác lập giá đất theo định kỳ để trình cơ quan chức năng xem xét công bố giá đất.
5 Chấn chỉnh hoạt động tư vấn và môi giới bất động sản - đất đai, xác định trách nhiệm pháp lý của những tổ chức, cá nhân thực hiện việc này.
6 Xác định rõ quỹ đất để phát triển bất động sản trong đó có đất để xây dựng bất động sản nhằm mục đích kinh doanh
7 Tạo cơ chế để người có bất động sản định bán được sử dụng các loại chiết khấu để thu hút người mua và người bán hộ để làm tăng sức tiêu thụ bất động sản.
8 Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai, trước hết là các quy định cóliên quan đến kinh tế đất.
- Kịp thời bổ sung, sửa đổi các quy định hiện hành xét thấy không hợp lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí... về đất đai.
- Tổ chức thực hiện triệt để chủ trương toàn bộ doanh nghiệp chuyển sang thuê đất theo Nghị định 245/CP.
- Người không thuê đất thì phải nộp thuế sử dụng đất
- Xác định mức tích tụ ruộng đất và mức đẩt cụ thể tại mỗi vùng
- Sử dụng quỹ đất để lập vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và hỗ trợ nhà cho các đối tượng xã hội thuộc diện chính sách phải giải quyết.
- Việc tính giá đất, giá bất động sản trong cổ phần hoá donh nghiệp Nhà nước
- Kinh doanh nhà đất trong khu công nghiệp, khu dân cư mới, đô thị mới
- Phát hành trái phiếu công trình thanh toán bằng đất
Nói tóm lại, những vấn đề nêu ra trên đây cũng mới chỉ là giải pháp trước mắt chung cho việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản, song về lâu dài Nhà nước cần phải đưa những vấn đề nói trên vào một hệ thống phápluật về kinh doanh bất động sản trong đó bao hàm cả việc giải quyết vấn đề đất đai và xây dựng trong thị trường này.

CVCC. Mai Xuân Yến
Nguồn tin: T/C Địa chính, số 2, tháng 4/2006