Quy mô và cấu trúc sử dụng đất với chất lượng cuộc sống đô thị

Thứ sáu, 15/09/2006 00:00

1. Những quan điểm về sử dụng đất đai xây dựng đô thị và các khu chức năng đô thị 1.1. Đất đai là tài sản quốc gia, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá cần được sử dụng có hiệu quả và trường tồn Đất đai thiên nhiên về bản chất là cố định và có hạn. Đặc biệt đối với nước ta khi địa hình núi chiếm tới trên 3/4 lãnh thổ, do vậy diện tích đất định cư chủ yếu tập trung tại khu vực đồng bằng Bắc bộ, vùng duyên hải miền Trung và đồng bằng Nam bộ. Mặt khác nước ta lại là một nước phát triển nông nghiệp. Vấn đề an ninh lương thực đang trở nên bức xúc khi các đô thị phát triển mở rộng mạnh mẽ ngày càng lấn át diện tích trồng lúa và sản xuất nông nghiệp.

Do vậy tạo các vùng đô thị hoá, cần tận dụng tối đa quỹ đất sẵn có, nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng. Đối với đất nông nghiệp cần tăng cường các biện pháp thâm canh, bồi bổ đất, bảo đảm sự màu mỡ lâu dài của đất. Đối với đất đã xây dựng cần tăng cườmg mật độ sử dụng thông qua việc cải thiện nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tận dụng phát triển những khu đất trống, cải tạo, tái phát triển, chuyển đổi chức năng các khu chất lượng kém để đạt hiệu quả sử dụng cao hơn. Bên cạnh đó cần đảm bảo các chỉ tiêu và nâng cao chất lượng môi trường thiên nhiên như mặt nước, cây xanh, không khí để làm cho môi trường ở trở nên bền vững và trường tồn.

1.2. Đất đô thị luôn tự vận động và tiềm ẩn một nguồn giá trị kinh tế tiềm tàng cần được tạo điều kiện khơi thông và khai thác cho xã hội
Các nhà kinh tế học đô thị đã chứng minh rằng nhu cầu chuyển dịch đất đai đã có từ rất xa xưa. Và trong điều kiện nền kinh tế thị trường thường xuyên có sự chuyển dịch của các chức năng sử dụng đất đô thị từ trung tâm ra ngoại ô. Các chức năng có khả năng tạo ra thu nhập cao sẽ đẩy dần các chức năng thu nhập thấp hơn ra khỏi vị trí đất đai trung tâm đô thị. Hiện tượng tương tự như vậy cũng diễn ra ở bất kỳ địa điểm nào của đô thị. Những người sử dụng đất kém hiệu quả hơn sẽ chuyển dịch đất sang những người sử dụng hiệu quả hơn. Người dân đô thị về cơ bản có thể cân đối giữa hai sự lựa chọn về nơi họ có vị thế xã hội mong muốn và chất lượng vật lý của địa điểm đó. Và đặc biệt trong một xã hội biến động, các cực vị thế thay đổi, càng biến động càng tạo ra các làn sóng di chuyển dân cư phù hợp với hai sự lựa chọn đó. Như vậy đối với một xã hội càng phân hoá về kinh tế, về dân cư và đang ở trong một giai đoạn phát triển mạnh thì nhu cầu giao dịch về đất đai càng lớn. Đất đô thị như một cơ thể sống và đang vận động. Đó là một quy luật khách quan đã được tổng kết và khẳng định. Trong quá trình vận động đó, giá trị của đất đô thị được thể hiện ở sự sẵn sàng trả giá của chủ sử dụng mới cho quyền sử dụng đất để khai thác và tạo ra thu nhập nhiều hơn lợi nhuận và nhìn trên phương diện tổng thể, đó là lợi ích và tài sản chung của xã hội. Sự vận động của đất đô thị cần được định hướng bằng một loạt các chính sách "tạo điều kiện" của Nhà nước trong quản lý, dây chuyền thủ tục và thuế đất
Đặc biệt vấn đề "an ninh quyền sử dụng đất" được coi là một yếu tố quan trọng để chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải thiện trên miếng đất của mình. Do vậy cần hoàn thiện hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các đô thị. Các kế hoạch đầu tư và quy hoạch đô thị chi tiết sử dụng đất cũng cần được công bố công khai và có chính sách rõ ràng, công bằng để người sử dụng đất có đủ thông tin để ra quyết định về cách sử dụng có hiệu quả nhất đất đô thị.

2. Đất đô thị tồn tại trong sự gắn bó giữa các chức năng sử dụng đất khác nhau, tác động qua lại lẫn nhau dựa trên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, do vậy cần được ưu tiên phát triển hạ tầng cơ sở với vai trò chủ đạo của Nhà nước trong sự phối hợp đồng bộ giữa các ngành, các cấp lãnh đạo

Một sự khác biệt căn bản giữa đất đô thị và đất nông thôn là các chức năng sử dụng đất phức tạp, đan xen và tác động qua lại với nhau. Những tác động đó được các nhà chuyên môn gọi là "hiệu quả tràn", nhiều lúc mang tính tích cực và nhiều lúc mang tính tiêu cực, tuỳ thuộc vào sự tương thích của chúng với nhau. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầu tư tốn kém thuộc về trách nhiệm Nhà nước là tiền đề cơ bản để định hướng cho phát triển đất đai đô thị. Để phân bổ các chức năng sử dụng đất hài hoà và hợp lý cũng như đầu tư đồng bộ cho hạ tầng kỹ thuật cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng cấp Trung ương và địa phương. Sự cam kết mang tính pháp lý về việc cung cấp đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong các dự án phát triển đô thị sẽ là sự đảm bảo tạo ra môi trường bền vững trong các đô thị. Các quan điểm đó được thể hiện tại các khu chức năng đô thị như sau:

2.1. Đối với đất nông nghiệp
Cần cân nhắc kỹ lưỡng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Cần giữ lại những khu đất màu mỡ cho canh tác nông nghiệp và chăn nuôi. Các khu đất đó cần được giao cho các hộ nông dân quản lý, sử dụng và khai thác một cách ổn định và lâu dài thông qua việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nông nghiệp, tạo tư tưởng yên tâm đầu tư chiều sâu vào sản xuất và cải tạo đất. Cần có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật trong thâm canh, thay đổi vật nuôi cây trồng để có một sản lượng cao nhất trên miếng đất sẵn có.
Đối với các khu đất nông nghiệp đang trong giai đoạn chuyển giao để phát triển các dự án đô thị mới cần có chính sách sử dụng tạm thời rõ ràng, tránh tình trạng bỏ hoang hoặc đầu tư quá mức gây lãng phí.

2.2 Đất với dân cư và trung tâm đô thị
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường với nhiều thành phần tham gia, càng ngày càng có xu thế hoà trộn, đan xen giữa các chức năng trung tâm và chức năng ở của khu dân cư. Sự chuyển đổi chủ sử dụng đất, cũng như chức năng sử dụng đất diễn ra ngày một tăng và theo quy luật thị trường. Dòng người dân định cư tiếp tục di chuyển ra bên ngoài trung tâm, nhường vị trí đất sinh lợi cho các chức năng khác như thương mại, dịch vụ. Cần tạo điều kiện cho quá trình đó diễn ra thuận tiện và nhanh chóng thông qua một hệ thống đăng ký đất và chuyển dịch quyền sử dụng đất công khai.
Hệ thống hạ tầng hiện có nói chung và tại các khu vực sinh lợi cao đã được xác định trong quy hoạch cần được cải thiện, nâng cấp cho phù hợp với quy mô dự báo. Cần tăng cường mật độ sử dụng phù hợp với sức chịu tải của hệ thống hạ tầng và điều kiện môi trường thiên nhiên, tái phát triển những khu xuống cấp, chuyển đổi thành những khu chức năng mới có hiệu quả hơn. Việc nâng cấp hệ thống hạ tầng được hỗ trợ bởi các biện pháp tài chính như phí nối mạng hạ tầng, thuế cải thiện, thuế phát triển và đặc biệt có chính sách thuế thích đáng đối với nhưng khu đất bỏ hoang, hoặc phát triển không theo đúng yêu cầu sử dụng.

2.3. Đối với đất công nghiệp
Cần chia mức độ độc hại, mức độ vận chuyển vật liệu và hàng hoá, mức độ liên kết với nhau để phân khu và sắp xếp vị trí các cơ sở sản xuất công nghiệp trong đô thị, trong mối liên hệ với các khu dân cư đông đúc. Kiên quyết di chuyển các xí nghiệp công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp độc hại ra khỏi thành phố và gắn điều kiện bảo vệ môi trường, chống ô nhiễm với việc giao đất, cho thuê đất và cấp phép xây dựng. Mặt khác, những cơ sở sản xuất nhỏ, gây ô nhiễm dưới mức quy phạm, lưu lượng vận chuyển ít, có nhiều lao động nữ có thể tồn tại trong các quận nội thành đẻ tận dụng sức lao dộngtại chỗ, giảm thiểu đi lại và tạo điều kiện cho phụ nữ tham gia, tăng thu nhập cho người lao động.

2.4. Đối với đất cây xanh
Không gian cây xanh giữ vai trò rất quan trọng trong các hoạt động giao tiếp, giáo dục, vui chơ giải trí, tạo cảnh quan bản sắc đô thị. Do vậy, cần bảo vệ hệ sinh thái của hệ thống hồ như những trung tâm điều hoà khí hậu và cảnh quan thiên nhiên quý giá của khu vực. Trong quá trình quy hoạch và xây dựng, mở đường, cần gìn giữ các thảm cây xanh hiện có của đô thị, đặc biệt là đối với những cây lâu năm.

2.5. Đối với những khu đã phát triển
Cần nâng cấp, nếu có điều kiện thì bổ sung diện tích cây xanh để tạo lá phổi xanh cho các hoạt động cộng đồng. Đặt điều kiện tạo ra môi trường xanh cho các hoạt động xây dựng, cải tạo trong thành phố.

2.6. Đối với những khu xây dựng mới
Cần tận dụng địa hình thiên nhiên để tạo cảnh quan và bảo đảm chỉ tiêu diện tích cây xanh tối thiểu như trong Quy chuẩn Xây dựng.

' border=0 src='/image/images?img_id=com.vportal.portlet.vcms.model.VcmsArticle.5429.906' />

Sự linh hoạt trong xây dựng tiêu chí và chỉ tiêu quy hoạch

' border=0 src='/image/images?img_id=com.vportal.portlet.vcms.model.VcmsArticle.5429.907' />

Quy mô và quan hệ của các giải pháp phát triển đất đai