Quản lý vận hành nhà chung cư

Chúng tôi là những người sở hữu căn hộ chung cư, trước đây giá dịch vụ nhà chung cư (DVNCC) nơi chúng tôi ở được tính trên cơ sở áp dụng Thông tư 37/2009/TT-BXD, trong đó "giá dịch vụ đã được Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành tính toán trừ đi các khoản thu được từ kinh doanh dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm giảm giá dịch vụ nhà chung cư cho các CSH" và được hội nghị nhà chung cư thông qua (hợp đồng có hiệu lực 36 tháng). Hiện nay, Luật Nhà ở 2023 đã chính thức được áp dụng sớm kể từ ngày 01/08/2024 và chúng tôi được biết: Tại "Khoản 4 điều 153 Luật Nhà ở 2023, quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư. Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.”. Điều này sẽ khiến cho giá DVNCC nơi chúng tôi tăng lên gần 100% nếu không được hỗ trợ từ nguồn kinh phí khai thác các sở hữu chung như hướng dẫn tại TT37/2009/BXD trước đây; đồng thời tại Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/07/2024 có hướng dẫn “Lợi nhuận định mức hợp lý cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).” (mục 2.2 Khoản 1 Điều I, phụ lục VII (Phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư) và trong công thức tính giá dịch vụ trong Phụ lục VII (NĐ 95/2024/CP) vẫn cho phép lấy "tổng mức chi phí DVNCC" trừ đi "Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) " . Vậy, chúng tôi xin phép hỏi Quý Bộ:

 

1. Giá dịch vụ và hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư đã được hội nghị nhà chung cư thông qua (hiện còn hiệu lực) có buộc phải thay đổi kể từ khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực (01/08/2024) hay không?

 

2. Giá dịch vụ nhà chung cư (chung cư thương mại) kể từ 01/08/2024 có được áp dụng theo công thức tính giá dịch vụ NCC đã được ban hành trong Phụ lục VII kèm theo NĐ số 95/2024/NĐ-CP không?

1. Về câu hỏi số 1 của công dân

 

Tại điểm c, điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định: (1) thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và (2) lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

 

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở năm 2014 thì Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

 

Tại khoản 2 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD nay là khoản 3 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT- BXD ngày 31/7/2024 cũng đã quy định về các nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong đó có quy định về thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ.

 

Luật Nhà ở năm 2023 không có quy định về xử lý chuyển tiếp đối với các hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư này đang còn thời hạn thực hiện.

 

Do vậy, đề nghị Ông Nguyễn Anh Tuân đối chiếu trường hợp cụ thể của mình với quy định pháp luật nêu trên để thực hiện.

 

2. Về câu hỏi số 2 của công dân

 

Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 151 của Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) đã quy định: (1) việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành phải bảo đảm công khai, minh bạch, và căn cứ vào nội dung công việc cần quản lý vận hành và các dịch vụ sử dụng đối với nhà chung cư và (2) giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm.... giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư.

 

Tại khoản 3 Điều 59 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) cũng đã quy định: Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định này.

 

Do vậy, đề nghị Ông Nguyễn Anh Tuân nghiên cứu quy định của pháp luật nhà ở nêu trên, đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình để thực hiện.

 

3. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị Ông liên hệ với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.

 

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS