Bộ Xây dựng vừa có Văn bản số 14264/BXD-QLN ngày 28/11/2025 gửi Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa để trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Thanh Hóa gửi tới trước Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV.
Theo đó, Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Thanh Hóa do Ủy ban Dân nguyện và Giám sát của Quốc hội chuyển đến theo Công văn số 1691/UBDNGS15 ngày 28/10/2025, nội dung kiến nghị như sau:
“Đề nghị Bộ Xây dựng có văn bản hướng dẫn về thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; phương pháp xác định các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; cơ sở tính toán tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án của doanh nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư trong báo cáo tài chính theo quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.”
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng xin trả lời như sau:
Liên quan đến nội dung nêu trên, ngày 02/10/2025, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 10972/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng tỉnh Thanh Hóa hướng dẫn đối với nội dung này.
Cụ thể như sau:
Về quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản:
- Tại điểm b khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
- Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm:
a) Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.
b) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.
c) Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.”
Căn cứ quy định nêu trên, doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản phải chứng minh bảo đảm đáp ứng các điều kiện theo các quy định pháp luật nêu trên. Các cơ quan chức năng khi xem xét điều kiện đối với tổ chức khi kinh doanh bất động sản thì căn cứ các tài liệu, thông tin của doanh nghiệp cung cấp chứng minh bảo đảm đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp, tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng, pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp, pháp luật về doanh nghiệp và các pháp luật có liên quan để thực hiện.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư nếu vay vốn tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án đó thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có của doanh nghiệp theo quy định đối với dự án đó không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó. Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản khi xem xét điều kiện đối với tổ chức khi kinh doanh bất động sản thì căn cứ, đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên để thực hiện. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư kinh doanh dự án bất động sản do mình làm chủ đầu tư nếu vay vốn tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án đó thì phải bảo đảm tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án đó tuân thủ đúng điều kiện theo quy định pháp luật nêu trên. Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản khi xem xét điều kiện đối với tổ chức khi kinh doanh bất động sản thì căn cứ, đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên để thực hiện.
Tại điểm a khoản 4 Điều 81 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và điểm a khoản 4 Điều 39 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm trong việc: Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương; tổ chức, chỉ đạo triển khai thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ tại địa phương.
Trên đây là trả lời của Bộ Xây dựng đối với kiến nghị của cử tri tỉnh Thanh Hóa, trân trọng gửi tới Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa để thông tin tới cử tri.