Kỳ vọng tăng trưởng cả nguồn cung lẫn nguồn cầu trong năm mới
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội nhận định, thị trường năm 2024 đã ghi nhận sức bật tốt vào nửa cuối, khi một loạt công ty đã bắt đầu được phê duyệt phương án sẽ đồng ý di dời, mở rộng diện tích hiện có hay mở mới các văn phòng. Việc này sẽ giúp cho nguồn cầu của thị trường năm 2025 thêm tăng trưởng. Đặc biệt, trong năm 2025, thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới, đây sẽ là một trong những lợi thế để giúp khách thuê có nhiều sự lựa chọn. Đồng thời, lại tăng thêm sức nóng cạnh tranh đối với chủ đầu tư về giá thuê, chất lượng tòa nhà cũng như các ưu đãi chào thuê khác để có thể thu hút khách, từ đó tăng diện tích lấp đầy của tòa nhà.
Trong năm 2025, thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới, đây sẽ là một trong những lợi thế để giúp khách thuê có nhiều sự lựa chọn. Ảnh minh họa
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, lượng cung mới dồi dào có thể kéo tỉ lệ lấp đầy toàn thị trường xuống thấp hơn, nhưng cần nhìn nhận thị trường sẽ có những hoạt động tích cực hơn nhiều về cả nguồn cung lẫn nguồn cầu trong năm mới. Nhu cầu lựa chọn văn phòng của khách thuê cũng có khác biệt so với những năm trước.
Vào dịp cuối năm 2024, Savills đã thực hiện một cuộc khảo sát với gần 500 doanh nghiệp hiện là khách thuê tại các văn phòng hạng A và hạng B với mục đích tìm hiểu rõ hơn về nguồn cầu của thị trường văn phòng trong năm 2025-2026. Kết quả của cuộc khảo sát mang tới những thông tin thú vị về sự chuyển dịch liên tục về nhu cầu văn phòng của khách thuê.
Đầu tiên là về vị trí văn phòng được lựa chọn. Nếu trước kia nguồn cầu chủ yếu sẽ dành cho khu vực Hoàn Kiếm thì hiện nay vị trí được ưu tiên đầu tiên là Ba Đình và thứ hai là Cầu Giấy. Tỉ lệ khách thuê quan tâm đến khu vực Hoàn Kiếm đã sụt giảm từ 45% trong những năm 2021-2022 đến còn chỉ khoảng 25% vào năm 2024.
Thêm vào đó, khách thuê đã mở rộng phương án tìm kiếm, thay vì chỉ tập trung vào một khu vực để tìm kiếm diện tích thuê như trước kia. Hầu hết tất cả các khách thuê được đều quan tâm đến ít nhất là 2 khu vực khác nhau khi đi tìm vị trí mới, có thể là Hoàn Kiếm, Ba Đình hoặc Ba Đình, Cầu Giấy hoặc Ba Đình, Đống Đa hoặc Tây Hồ.
Lý giải về điều này, bà Minh cho rằng, thị trường Hà Nội đã đạt sự đa dạng và phân hóa về vị trí các khu hành chính, văn phòng. Do đó, khách thuê có nhiều sự lựa chọn hơn và các lựa chọn của khách thuê sẽ không bị gói gọn giới hạn tại một khu vực nữa. Điều này đồng nghĩa với việc khách thuê sẽ có thêm khả năng đàm phán với chủ nhà để đạt được điều kiện thuê tốt hơn so với trước kia.
Theo dự đoán của Savills, trong thời gian tới, công nghệ thông tin và sản xuất vẫn là những nhóm ngành đứng đầu về diện tích thuê văn phòng. Bởi các nhóm ngành này thường yêu cầu thuê mặt bằng rất lớn, diện tích trung bình của nhóm khách thuê liên quan nhóm ngành này đều lên tới trên 1.000m2 sàn.
Nếu tính về số lượng giao dịch thuê văn phòng trong thời gian từ 2025 – 2026, công ty bao gồm về mảng tư vấn, bao gồm tư vấn tài chính, tư vấn luật hoặc là nhóm các ngành nghề về kênh phân phối, giáo dục sẽ có khả năng dẫn đầu nhờ sự phát triển nhanh chóng của nhóm ngành nghề này trong thời gian tới.
Với số lượng nguồn cung lớn trải đều ở các quận như hiện nay thì rõ ràng thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang có lợi hơn cho các khách thuê. Khách thuê có nhiều sự lựa chọn hơn, có nhiều đòi hỏi hơn.
Savills nhận định, đến hết 2025, thậm chí sang 2026, thị trường vẫn phần nhiều nghiêng về phía khách thuê. Do vậy, phía các chủ đầu tư cần phải thay đổi bài toán tài chính để mang tới nhiều ưu đãi hấp dẫn khách thuê hơn.
Chuyên gia của Savills cho rằng, phía chủ nhà cần có sự thay đổi cần thiết để có thể thu hút khách thuê trong năm 2025. Nếu như trước đây các chủ nhà sẽ chỉ đơn thuần là cần xây một tòa nhà và cho thuê mặt bằng trống thì hiện tại phải cung cấp nhiều hơn các dịch vụ, tiện ích... cho khách thuê.
Cùng đó là các dịch vụ tại tòa nhà. Hiện tại các tòa nhà mà xây sau có xu hướng cạnh tranh thông qua việc cung cấp nhiều dịch vụ cho khách hàng hơn. Khu vực ăn uống cho nhân viên, phòng gym tập thể hình, không gian xanh hay là các dịch vụ nhiều chủ nhà đã bổ sung để có thể giữ chân khách thuê.
Đối với các chủ đầu tư, để cạnh tranh được với số lượng nguồn cung văn phòng lớn thì cần chú trọng hơn đến việc kỳ vọng giá hợp lý, chính sách thuê hấp dẫn đi kèm cung cấp các dịch vụ nội khu, mang lại tiện ích cho nhân viên của các doanh nghiệp thuê.
Thị trường nhà ở cho chuyên gia nước ngoài sẽ tiếp tục phát triển
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nhu cầu về nhà ở của chuyên gia nước ngoài tại Hà Nội sẽ tiếp tục phát triển. Cuối năm 2024, các dự án nằm trong khu đô thị nhanh chóng bán hết khoảng hơn 60% quỹ căn được phép mở bán cho người nước ngoài, với mức giá cao hơn 10% so với người Việt Nam.
Với số lượng lao động nước ngoài không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và làn sóng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nhu cầu nhà ở tại Hà Nội của người nước ngoài làm việc tại đây là rất lớn. Đặc biệt, nhu cầu sở hữu nhà ở cao cấp khi cơ cấu lao động chủ yếu là lao động chất lượng cao, tập trung vào vị trí nhà quản lý, giám đốc điều hành, chuyên gia và lao động kỹ thuật. Nhất là, từ khi Luật Nhà ở năm 2023 chính thức có hiệu lực vào ngày 01/8/2024, người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam trở nên dễ dàng hơn. Chính sách này đã tạo điều kiện thuận lợi, thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng người nước ngoài mua nhà tại Hà Nội.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu.
Số lượng không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư và không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường.
Số liệu thống kê cho thấy, tại Hà Nội, mỗi năm có khoảng 10.000 lao động nước ngoài được cấp phép mới, có nhu cầu về nhà ở. Theo số liệu công bố của Sở LĐTB&XH Hà Nội, trong năm 2023, Hà Nội đã chấp thuận nhu cầu sử dụng lao động nước ngoài cho gần 11.200 lượt tổ chức, doanh nghiệp. Trong đó, có gần 4.200 vị trí công việc nhà quản lý; 190 vị trí giám đốc điều hành; trên 8.000 vị trí chuyên gia; 1.561 vị trí lao động kỹ thuật. Đồng thời, cấp mới 8.747 giấy phép lao động cho lao động nước ngoài; cấp lại 1.234 giấy phép lao động và gia hạn 2.749 giấy phép.
Các sản phẩm bất động sản tại các khu đô thị hiện đại, đa dạng tiện tích dịch vụ là lựa chọn ưu tiên của nhóm này. Không chỉ có nhu cầu về chỗ ở, theo thời gian, số lượng người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà để sinh sống và gắn bó lâu dài tại Việt Nam cũng gia tăng tương đối mạnh mẽ. Đặc biệt, nhu cầu này được hỗ trợ tích cực bởi Luật Nhà ở năm 2023.
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam tính từ năm 2015 đến hết quý III/2023 là hơn 3.000 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, chủ yếu là các căn hộ chung cư ở dự án nhà thương mại và tập trung ở các tỉnh, thành phố lớn. Trong đó, Hà Nội chiếm khoảng 1.765 căn. Đáng chú ý, nửa đầu năm 2024, người nước ngoài đã mua hơn 1.000 căn hộ tại Hà Nội. Quý cuối năm 2024, Sở Xây dựng Hà Nội cho phép thêm 7 dự án chung cư, với khoảng 3.000 căn hộ được bán cho người nước ngoài.
Chủ yếu là các dự án căn hộ cao cấp trong khu đô thị, phù hợp với nhu cầu của nhóm thu nhập cao này. Các dự án nằm trong khu đô thị cũng nhanh chóng bán hết khoảng hơn 60% quỹ căn được phép mở bán cho người nước ngoài, với mức giá cao hơn 10% so với người Việt Nam.
Các dự án căn hộ cao cấp trong khu đô thị, phù hợp với nhu cầu của nhóm thu nhập cao này. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS Thủ đô, góp phần hấp thụ một lượng tương đối lớn các sản phẩm cao cấp, hạng sang vẫn còn tồn kho trên thị trường.
Đây vừa là cơ hội lớn, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức cho các chủ đầu tư trong việc đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng tiềm năng này. Để đón đầu cơ hội từ nhóm nhu cầu này, VARS lưu ý chủ đầu tư một số nội dung.
Thứ nhất, nghiên cứu thị trường để xác định nhóm khách hàng mục tiêu đến từ quốc gia nào, khả năng chi trả ra sao. Từ đó, triển khai thực hiện các dự án phù hợp, đáp ứng được nhu cầu, thị hiếu của nhóm khách hàng này. Đặc biệt, đây thường là nhóm có yêu cầu cao nên càng cần chú ý để đảm bảo khả năng hấp thụ của sản phẩm.
Thứ hai, chủ đầu tư cần bố trí riêng một bộ phận vừa thông thạo ngoại ngữ, vừa am hiểu về các quy định pháp luật để hỗ trợ tốt nhất cho các khách hàng người nước ngoài.
Thứ ba, cần chủ động trong các phương án tìm hiểu, liên hệ và làm việc với các đơn vị có nhu cầu sử dụng lao động nước ngoài để đưa ra các phương án hợp tác phù hợp, đảm bảo "đầu ra" của sản phẩm.