Bộ Xây dựng cho ý kiến thẩm định đối với Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh

Thứ hai, 13/11/2023 16:13
Từ viết tắt Xem với cỡ chữ

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 7733/BKHĐT-QLKKT ngày 20/9/2023 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư lấy ý kiến thẩm định đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh (sau đây gọi tắt là Dự án).

Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 5186/BXD-QHKT có ý kiến như sau:

1. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư Dự án phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật có liên quan.

2. Về sự phù hợp của Dự án với các cấp độ quy hoạch: quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị, cơ cấu sử dụng đất:

a) Về quy hoạch tỉnh và quy hoạch đô thị:

Theo quy hoạch tỉnh Quảng Ninh thời kỳ 2012-2030 tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 80/QĐ-TTg ngày 11/02/2023, trong đó xác định Khu công nghiệp Đông Triều (quy mô 178,31 ha) nằm trong định hướng phát triển các khu công nghiệp của tỉnh Quảng Ninh.

Dự án KCN Đông Triều về cơ bản phù hợp với các định hướng, quy hoạch sử dụng đất của Quy hoạch chung thị xã Đông Triều đến năm 2040 được phê duyệt tại văn bản số 158/QĐ-UBND ngày 17/01/2023 của UBND tỉnh Quảng Ninh; phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị công nghiệp phía Đông được UBND thị xã Đông Triều phê duyệt tại Quyết định số 1615/QĐ-UBND ngày 20/7/2023.

Tuy nhiên, để có cơ sở xem xét Dự án, đề nghị UBND thị xã Đông Triều rà soát Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của Dự án, đảm bảo tuân thủ trình tự lập, thẩm định và phê duyệt quy định tại Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 Quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.

b) Về cơ cấu sử dụng đất:

Trên cơ sở Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu công nghiệp Đông Triều và Khu nhà ở, công trình xã hội văn hóa, thể thao cho người lao động KCN gắn liền với KCN Đông Triều tại xã Hồng Thái Đông, thị xã Đông Triều đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt với quy mô giai đoạn 1 là 117,83 ha và giai đoạn 2 (mở rộng) là 60,48ha tại Quyết định số 1319/QĐ-UBND ngày 29/4/2021.

Cơ cấu sử dụng đất được đề xuất tại Dự án cơ bản phù hợp Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN01:2021/BXD; tuy nhiên, đề nghị rà soát, xác định rõ việc bố trí đất cây xanh của khu công nghiệp trong Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và dải cây xanh cách ly, bảo đảm tuân thủ quy định về khoảng cách an toàn về môi trường tại mục 2.5.2 của QCVN01:2021/BXD.

3. Về xác định tổng mức đầu tư của dự án:

- Thuyết minh báo cáo nghiên cứu tiền khả thi không thuyết minh cụ thể quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng sử dụng để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của Dự án; đề nghị Nhà đầu tư bổ sung, làm rõ nội dung này.

- Trong trường hợp vận dụng quy định của Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các Thông tư hướng dẫn Nghị định trên để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của Dự án thì cần lưu ý một số nội dung sau:

+ Hiệu chính lại cơ cấu các khoản mục chi phí theo hướng dẫn của Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về hướng dẫn một số nội dung về xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

+ Việc sử dụng suất vốn đầu tư để tính toán cần nghiên cứu kỹ thuyết minh hướng dẫn sử dụng, thuyết minh tại các bảng chỉ tiêu suất vốn đầu tư của tập suất vốn đầu tư được công bố.

+ Việc tạm tính chi phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật và đấu nối hạ tầng kỹ thuật với tỷ lệ 1 % là không có cơ sở; cần xem xét, bổ sung thông tin cần thiết để làm cơ sở xác định khoản mục chi phí này. Xem xét để kết cấu chi phí này trong chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư cho phù hợp.

+ Theo hồ sơ Dự án, tổng chi phí dự phòng trượt giá và dự phòng cho khối lượng phát sinh là 10% (tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác) không tách từng khoản mục chi phí dự phòng; không tính dự phòng cho chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Đề nghị nghiên cứu hướng dẫn tại Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về hướng dẫn một số nội dung về xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, để xác định chi phí dự phòng đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế của Dự án, thời gian thực hiện, mức độ biến động giá, đảm bảo chi phí đầu tư của dự án được tính đúng, dự trù đủ vốn để thực hiện, tránh tình trạng “dự án treo” vì thiếu vốn.

+ Tham khảo Thông tư số 123/2021/TT-BQP ngày 20/9/2021 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng để tính toán, xác định chi phí rà phá bom mìn cho phù hợp.

4. Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản

- Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, đối với hồ sơ đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.

- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ Dự án cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định pháp luật.

-  Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

- Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.

- Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:

+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký doanh nghiệp của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

+ Tại văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: tổng vốn đầu tư của dự án là 1.527,58 tỷ đồng trong đó, vốn góp của nhà đầu tư là 229,137 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

5. Về việc bố trí nhà ở tái định cư

- Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.

Báo cáo hiện trạng sử dụng đất có khoảng 1,5 ha đất ở; tuy nhiên báo cáo đề xuất dự án chưa có phương án bố trí nhà ở tái định cư. Do vậy, đề nghị căn cứ quy định nêu trên, rà soát hiện trạng sử dụng đất để bổ sung phương án bố trí nhà ở tái định cư.

6. Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động:

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.

- Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.                                       

Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).

Dự án khu công nghiệp Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh được đề xuất với quy mô lớn, tuy nhiên báo cáo chưa có đề xuất phương án bố trí chỗ ở cho công nhân, người lao động. Do vậy, đề nghị căn cứ các quy định trên để bổ sung phương án bố trí chỗ ở cho người lao động.


Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5186/BXD-QHKT.

Tìm theo ngày :

Đánh giá

(Di chuột vào ngôi sao để chọn điểm)