Thẩm quyền quyết định sử dụng chi phí dự phòng trong dự án đầu tư xây dựng

Tôi có dự án thực hiện 2 bước (lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (thiết kế cơ sở) và thiết kế bản vẽ thi công - tổng dự toán).

B1. Dự án đã phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi, TMĐT: 450 tỷ; Trong đó:

- Chi phí XD: 280 tỷ

- Chi phí QLDA: 4 tỷ

- Chi phí TV: 17 tỷ

- Chi phí khác: 8 tỷ

- Chi phí GPMB: 76 tỷ

- Chi phí dự phòng: 65 tỷ (Dự phòng phát sinh khối lượng 39 tỷ, dự phòng cho trượt giá 26 tỷ)

B2: lập thiết kế bản vẽ thi công - dự toán; tổng dự toán: 374 tỷ; đã tách GPMB 76 tỷ thành gói riêng. Trong đó:

- Chi phí XD: 323 tỷ (tăng so với 280 tỷ)

- Chi phí QLDA: 4,8 tỷ (tăng)

- Chi phí TV: 16,8ty (giảm) - Chi phí khác: 8,4 tỷ (tăng)

- Chi phí dự phòng: 21 tỷ (Dự phòng phát sinh khối lượng 17,5 tỷ, dự phòng cho trượt giá 3,5 tỷ)

1. Câu hỏi đặt ra: Ở Bước 2 việc lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (TK BVTC - dự toán) có thay đổi hệ số của chi phí dự phòng từ 65 tỷ theo phê duyệt BC NCKT xuống còn 21 tỷ, tức chỉnh dự phòng (phát sinh và trượt giá) để lấy 44 tỷ để lấp cho chi phí xây dựng và các chi phí khác do có tăng trong bước lập thiết kế bản vẽ thi công. Vậy việc chỉnh hệ số và tính toán chi phí dự phòng như thế có cần xin ý kiến của cấp quyết định đầu tư trước khi trình chủ đầu tư phê duyệt B2 hay không?, lưu ý: trong bước lập thiết kế bản vẽ thi công và dự toán thì chỉ thay đổi do trượt giá chứ không phát sinh thêm khối lượng.

2. Việc sử dụng chi phí dự phòng như thế đã đúng chưa và được quy định như thế nào?

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

Tôi đang sở hữu thửa đất với diện tích 300 m², trong đó mục đích sử dụng đất 200 m² đất ở tại đô thị và có 100 m² phù hợp quy hoạch đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang.

Vậy mật độ xây dựng của tôi là bao nhiêu? Mật độ xây dựng được tính trên toàn thửa đất, trên diện tích đất ở tại đô thị hay trên diện tích phù hợp quy hoạch đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang?

Hướng dẫn chi phí tư vấn công trình sửa chữa dưới 500 triệu đồng

Trong quá trình thực hiện dự toán sửa chữa công trình dưới 500 triệu. Tôi có một số vướng mắc cần được hướng dẫn như sau: Theo quy định tại Điểm a, Khoản 4, Điều 35 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng quy định “Đối với trường hợp sửa chữa công trình, thiết bị công trình có chi phí dưới 500 triệu đồng sử dụng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và vốn ngân sách nhà nước chi thường xuyên thì chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tự quyết định về kế hoạch sửa chữa với các nội dung sau: tên bộ phận công trình hoặc thiết bị cần sửa chữa, thay thế; lý do sửa chữa hoặc thay thế, mục tiêu sửa chữa hoặc thay thế; khối lượng công việc; dự kiến chi phí, dự kiến thời gian thực hiện và thời gian hoàn thành” Theo hướng dẫn tại Khoản 4, Điều 3 Thông tư số 14/2021/TT-BXD ngày 08 tháng 9 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng: “4. Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định như sau: a) Chi phí sửa chữa được xác định trên cơ sở khối lượng và đơn giá sửa chữa công trình. Trường hợp sửa chữa định kỳ công trình thì khối lượng các công tác sửa chữa được xác định căn cứ thiết kế sửa chữa, kế hoạch sửa chữa và quy trình bảo trì của công trình xây dựng được phê duyệt.

Trường hợp sửa chữa đột xuất công trình thì khối lượng các công tác sửa chữa được xác định căn cứ tình trạng công trình thực tế cần sửa chữa, hồ sơ thiết kế sửa chữa và các yêu cầu khác có liên quan. Đơn giá sửa chữa công trình được xác định từ định mức dự toán sửa chữa và giá các yếu tố chi phí hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện.

Trường hợp đơn giá sửa chữa công trình được xác định từ định mức dự toán sửa chữa và giá các yếu tố chi phí, chi phí trực tiếp (chi phí vật liệu, nhân công, máy và thiết bị thi công) xác định theo quy định tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng. Chi phí gián tiếp xác định bằng 10% của chi phí trực tiếp. Thu nhập chịu thuế tính trước tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp trong đơn giá sửa chữa công trình. Định mức tỷ lệ (%) thu nhập chịu thuế tính trước xác định theo hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng.

Trường hợp đơn giá sửa chữa công trình xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công trình đã thực hiện thì đơn giá có thể gồm các khoản mục chi phí gián tiếp và thu nhập chịu thuế tính trước. b) Tổng hợp dự toán chi phí sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng theo hướng dẫn tại bảng 2.2 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư này” Như vậy tại bảng 2.2 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 14/2021/TT-BXD ngày 08 tháng 9 năm 2021 không hướng dẫn tính các chi phí: Quản lý, tư vấn và chi phí khác có liên quan. Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của công trình xây dựng cần phải có thiết kế bản vẻ thi công để làm cơ sở xác định khối lượng thực hiện để lập dự toán sửa chữa công trình. Mặc khác, theo hướng dẫn tại khoản 6 khoản 7, Khoản 8 Điều 3 Thông tư Thông tư số 14/2021/TT-BXD có hướng dẫn tính các chi phí Quản lý, tư vấn và chi phí khác có liên quan. Do đó, hiện nay có nhiều đơn vị tư vấn, chủ đầu tư thực hiện sửa chữa các công trình có chi phí dưới 500 triệu chưa thống nhất phương pháp tính dự toán.

Vậy xin hỏi qúy cơ quan Tổng hợp dự toán chi phí sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng theo hướng dẫn tại bảng 2.2 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 14/2021/TT-BXD có được tính thêm các chi phí theo hướng dẫn tại khoản 6 khoản 7, Khoản 8 Điều 3 Thông tư Thông tư số 14/2021/TT-BXD hay không như: chi phí Quản lý, tư vấn và chi phí khác có liên quan.

Thẩm định Báo cáo kinh tế kỹ thuật

Hiện tại đơn vị tôi đang lập hồ sơ Báo cáo KTKT dự án khai thác cát, sỏi (tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ), là dự án của doanh nghiệp tư nhân đã được UBND tỉnh phê duyệt trữ lượng. Căn cứ theo 3, Điều 12, nghị định 15 của CP thì hồ sơ BC KTKT sau khi lập có bắt buộc trình Sở Xây dựng thẩm định không?, hay chúng tôi thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực thẩm định? trường hợp không phải trình SXD thẩm định thì chúng tôi thuê đơn vị có năng lực thẩm tra, sau đó chủ dự án phê duyệt có đúng không?.

Lấy mẫu bê tông cọc khoan nhồi

Căn cứ theo tiêu chuẩn TCVN 9395-2012 thi công và nghiệm thu - cọc Khoan Nhồi qui định về lấy mẫu, mỗi cọc lấy 3 tổ mẫu cho ba phần: đầu, giữa và mũi cọc. Tuy nhiên tại dự án chúng tôi đang thi công cọc khoan nhồi khối lượng bê tông đổ cho mỗi cọc tối đa 13m³ tương đương 2 xe bê tông cho mỗi cọc. Do vậy chúng tôi có thể lấy mẫu bê tông 2 tổ mẫu đại diện cho 2 xe bê tông để nén mẫu 28 ngày để làm căn cứ nghiệm thu cọc được không? 

Quy định về chiều cao trung bình đối với khu đất nhỏ hơn 5ha

Hiện nay Công ty chúng tôi có 1 số thắc mắc xin kính nhờ Bộ Xây dựng xem xét giải đáp như sau: Công ty chúng tôi là chủ đầu tư dự án khu công nghiệp, được phê duyệt phân khu 1/2000 với diện tích 280ha. Theo quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu 1/2000 của UBND tỉnh có các phân khu chức năng, một trong số đó có phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp có quy mô 8ha có quy định về chiều cao xây dựng công trình như sau: “….Chiều cao trung bình 05 tầng”. Với mô hình chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp, công ty chúng tôi cho thuê lại đất tại phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp cho nhiều đầu tư (đây là nhà đầu tư thứ cấp, tất cả điều có diện tích thuê <02 ha). Hiện nay một trong số công trình <5 tầng đã được cấp phép xây dựng (1-3 tầng), nhưng có một số nhà đầu tư xin phép xây dựng tòa nhà 12 tầng thì gặp khó khăn trong quá trình xin phép đầu tư và xây dựng (nguyên nhân: lớn hơn chiều cao trung bình 05 tầng của quyết định UBND tỉnh). Theo Điều 25 Luật Xây dựng quy định các cấp độ quy hoạch khu chức năng; Khoản 5 Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 05 năm 2015 quy định đối với dự án quy mô dưới 05ha; Tại mục 5 của Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4449:1987 về Quy hoạch xây dựng đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế có hướng dẫn cách xác định Tầng cao trung bình. Tổng hợp các văn bản trên, theo sự nhận định của Công ty chúng tôi thì để cấp phép đầu tư xây dựng thì nhà đầu tư chỉ cần lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật để trình Cơ quan quản lý địa phương xem xét, đánh giá sự phù hợp tầng cao trung bình cả khu đảm bảo là 05 tầng và các chỉ tiêu khác, sau đó Cơ quan quản lý địa phương xem xét đồng ý cấp đầu tư và xây dựng. Nhưng hiện tại Cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương đề xuất Công ty chúng tôi điều chỉnh quy hoạch phân khu để làm cơ sở xây dựng các công trình lớn hơn 05 tầng trong phân khu chức năng hành chính – dịch vụ tổng hợp. Qua nội dung trình bày ở trên, Công ty chúng rất mong Bộ Xây dựng quan tâm, phúc đáp để Công ty hướng dẫn cho Nhà đầu tư thứ cấp xây dựng các công trình có số tầng lớn hơn số tầng cao trung bình trong phân khu chức năng và quy mô nhỏ hơn 05ha.