Tính đến cuối năm 2020, trên phạm vi cả nước có 369 khu công nghiệp được thành lập (bao gồm 329 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 34 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 06 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 73,6 nghìn ha. Chiếm khoảng 59,3% diện tích đất tự nhiên. Trong số 369 khu công nghiệp đã được thành lập nêu trên, có 284 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 85 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 16,5 nghìn ha. Các khu công nghiệp được thành lập trên 61 tỉnh, thành phố, chủ yếu tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm nhằm phát huy lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển kinh tế của các vùng. Cụ thể, các vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ hiện có tổng cộng 207 khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 70,5 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 47,2 nghìn ha, chiếm tương ứng 56,1% về số lượng, 61,9% về diện tích đất tự nhiên và 64,2% về diện tích đất công nghiệp so với cả nước. Bên cạnh đó các tỉnh đều có hình thành hệ thống các cụm công nghiệp phục vụ phát triển kinh tế địa phương. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt 42,2 nghìn ha, đạt tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 57,4%, riêng các khu công nghiệp đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy khoảng 70,2%. Các khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 3,83 triệu lao động trực tiếp.
Tuy nhiên, hệ thống các khu công nghiệp hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập, ảnh hưởng tới tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển bền vững. Bên cạnh các vấn đề về đầu tư hạ tầng, bảo vệ môi trường và kêu gọi đầu tư tại khu công nghiệp, vấn đề nhà ở cho công nhân cũng là một tồn tại lớn cần được giải quyết. Đến nay trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 266 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng hơn 142.000 căn, với tổng diện tích hơn 7.100.000m2; đang tiếp tục triển khai 278 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 276.000 căn, với tổng diện tích khoảng 13.800.000m2. Trong đó, đối với nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp, đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 121 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 54.000 căn hộ, với tổng diện tích 2.700.000m2; đang tiếp tục triển khai 100 dự án với quy mô xây dựng khoảng 134.000 căn hộ, tổng diện tích 6.700.000m2. Từ đầu năm 2021 đến nay, chưa có dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân được hoàn thành bàn giao (vì ảnh hưởng chung của dịch COVID-19 nên hầu hết các dự án bị chậm tiến độ). Với quy mô diện tích sàn 2.700.000m2 chỉ đủ bố trí cho khoảng 330 nghìn người lao động, đáp ứng khoảng 39% mục tiêu về nhà ở công nhân khu công nghiệp đến năm 2020, chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của hàng triệu lao động trực tiếp, lao động gián tiếp và gia đình tại các khu công nghiệp. Và trên thực tế, ngay cả khi những dự án đang triển khai có hoàn thành và đưa vào sử dụng kịp tiến độ thì cũng chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người lao động tại các khu công nghiệp hiện nay.
Tỷ lệ công nhân lao động có nhà ở do doanh nghiệp và khu công nghiệp xây dựng đã tăng 10,3% so với 10 năm trước đây. Tuy nhiên, do quy mô lớn, vốn đầu tư cao, nhưng thu hồi chậm, hiệu quả thấp, rất ít doanh nghiệp mặn mà đối với việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp còn khó khăn… Mặc dầu có những chuyển biến tích cực nhưng vấn đề nhà ở, hạ tầng xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp đặt ra hết sức cấp bách. Tỷ lệ lao động nhập cư hiện nay ở các khu công nghiệp khoảng trên 50%, địa phương có tỷ lệ lao động nhập cư cao như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, lao động ngoại tỉnh chiếm tới 70%. Hiện có khoảng 55% công nhân trong các khu công nghiệp tập trung phải thuê nhà trọ do các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng gần các khu công nghiệp, đa số là những dãy phòng cấp bốn, diện tích mỗi phòng chỉ rộng khoảng 9-10m2, thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, giá thuê trọ cao, không có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật kèm theo dẫn đến không đảm bảo chất lượng sống của người lao động.
Một số địa bàn xung quanh các khu công nghiệp đang quá tải về hạ tầng, hệ thống an sinh xã hội chưa đáp ứng kịp, nhất là trường học từ mầm non đến trung học và cơ sở khám, chữa bệnh. Số học sinh các cấp từ mẫu giáo đến trung học đều vượt chuẩn, thậm chí có nơi phải bố trí học ba ca. Các dịch vụ thiết yếu phục vụ công nhân như chợ, siêu thị, khu vui chơi giải trí…chủ yếu mang tính tự phát, chưa được đầu tư bài bản gắn với địa bàn và nhu cầu thực tế của người dân. Sự phát triển quá nhanh có phần thiếu kiểm soát về quy mô, ranh giới đô thị khiến cho cấu trúc đô thị có phần bất ổn. Nhiều khu vực trước đây được xác định thuộc ngoại vi như các khu công nghiệp, khu xử lý chất thải, nghĩa trang, tuyến đường sắt và nhà ga đường sắt…nay bị bao vây bởi các khu đô thị mới. Tại nhiều đô thị có các khu công nghiệp phát triển ở khu vực ven đô thì hệ thống nhà ở công nhân thiếu tiện ích đô thị, hạ tầng xã hội vì nằm xa các trung tâm đô thị.
2. Quy hoạch khu công nghiệp và nhà ở công nhân
Khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu công nghiệp là những khu chức năng mà theo Luật Quy hoạch 2017, Luật sửa đổi 37 Luật liên quan đến Luật Quy hoạch, việc lập quy hoạch tuân thủ theo quy định của Luật Xây dựng. Bên cạnh đó một trong những văn bản luật quan trọng quy định về quy hoạch và quản lý khu công nghiệp là nghị định 82/2018/NĐ-CP được ban hành ngày 22/5/2018 tahy thế cho nghị định 29/2008/NĐ-CP trước đây trong đó có các quy định liên quan đến khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu công nghiệp cùng với các quy định liên quan đến vấn đề nhà ở công nhân gắn với các khu công nghiệp.
Theo Nghị định 82/2018/NĐ-CP, Khu kinh tế là khu vực có ranh giới địa lý xác định, gồm nhiều khu chức năng, được thành lập để thực hiện các mục tiêu thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ an ninh, quốc phòng. Trong khu kinh tế sẽ có Khu công nghiệp và cả các khu đô thị và đôi khi là 1 phần, hoặc toàn bộ 1 đô thị và trên thực tế thì các khu kinh tế đều có sự gắn kết giữa chức năng khu công nghiệp và chức năng đô thị. Theo Luật Xây dựng, các Khu kinh tế phải lập quy hoạch chung xây dựng và với đặc thù là các khu kinh tế đã bao gồm cả khu công nghiệp và đô thị, trong quá trình Lập quy hoạch chung sẽ có sự nghiên cứu để gắn kết đô thị và khu công nghiệp một cách chính thức và có tính tổng thể. Quy hoạch chung Khu kinh tế sẽ được Thủ tướng phê duyệt, trên cơ sở quy hoạch chung, các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư xây dựng sẽ được thực hiện theo quy định.
Các Khu công nghiệp tùy theo quy mô cũng phải lập Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu để làm cơ sở lập quy hoạch chi tiết và các dự án. Tuy nhiên, đối với Khu công nghiệp, Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu Khu công nghiệp thường được thực hiện trong giới hạn hàng rào khu công nghiệp (trong đó hầu hết các chức năng liên quan đến dây chuyền sản xuất công nghiệp cũng như hạng mục phụ trợ khác và không có các nội dung liên quan đến vấn đề nhà ở, hạ tầng xã hội). Các Khu đô thị, khu ở công nhân và hạ tầng xã hội kèm theo sẽ được quy hoạch riêng vì vậy việc gắn kết với quy hoạch khu công nghiệp còn hạn chế. Như vậy khác với Khu kinh tế đã có cơ sở pháp lý cho việc trong quá trình Quy hoạch xem xét đến sự liên kết, kết nối giữa chức năng công nghiệp và đô thị với nhau, thì đối với Khu công nghiệp chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc bắt buộc phải xem xét sự liên kết, kết nối giữa Khu công nghiệp và khu đô thị, các đô thị với từng dự án Khu công nghiệp cụ thể (ví dụ như quy hoạch chung khu công nghiệp phải nghiên cứu rộng hơn bao gồm nghiên cứu quy hoạch khu vực nhà ở cho công nhân của KCN và hạ tầng xã hội kèm theo). Riêng đối với hệ thống Khu công nghiệp và hệ thống đô thị, điểm dân cư toàn tỉnh thì hiện nay đã có Quy hoạch tỉnh nghiên cứu xem xét tuy nhiên chưa có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.
Ngoài ra, Nghị định 82/2018/NĐ-CP cũng đã đưa ra khái niệm Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng: Khu công nghiệp là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ, bền vững của khu), được đầu tư xây dựng để đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ tối đa không vượt quá một phần ba (1/3) quy mô diện tích khu công nghiệp. Các Khu kinh tế bắt buộc phải lập Quy hoạch chung xây dựng trình Thủ tướng phê duyệt làm cơ sở để triển khai quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các dự án. Tuy nhiên, ngay với Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ thì các khu chức năng công nghiệp và đô thị dịch vụ vẫn phải có sự tách biệt nhất định. Đồng thời, đối với trường hợp Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ vẫn chưa có sự thống nhất về quy trình tổ chức lập quy hoạch theo đó sẽ lập Quy hoạch chung Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ sau đó lập các quy hoạch phân khu hay chỉ đưa Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ vào danh mục sau đó sẽ lập quy hoạch chung cho từng chức năng riêng biệt. Vì vậy, trong quy hoạch sự kết nối giữa quy hoạch khu công nghiệp với nhà ở công nhân cũng chưa thực sự rõ ràng và vẫn phụ thuộc nhiều vào quyết tâm của cơ quan quản lý nhà nước cũng như năng lực đầu tư, và sự quan tâm của các chủ đầu tư xây dựng khu công nghiệp.
Với một số thay đổi từ các quy định trong Nghị định 82/2018/NĐ-CP với các mô hình khu công nghiệp mới: Khu công nghiệp phụ trợ, khu công nghiệp sinh thái hay khu công nghiêp - đô thị - dịch vụ, từ đó dẫn đến thực tế có hai mô hình đầu tư phổ biến, mỗi hình thức có mỗi quan tâm đến việc hình thành khu vực nhà ở công nhân một cách khác nhau, cụ thể như sau:
- Khu công nghiệp phát triển theo hình thức đầu tư cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp và cho thuê như Khu công nghệ cao Hòa Lạc, Khu Bắc Thăng Long. Các Khu công nghiệp này do quy định hạn chế về sử dụng đất dân dụng trong Khu công nghiệp nên đã ảnh hưởng tới cung cấp dịch vụ nhà ở công nhân chuyên gia, dịch vụ thương mại trong Khu công nghiệp.
- Khu công nghiệp phát triển theo mô hình kín do 1 chủ đầu tư thực hiện như VSIP (Bắc Ninh), Vinfast (Hải Phòng), phát triển Khu công nghiệp gắn nhà ở dịch vụ cho công nhân, dịch vụ thương mại trong Khu công nghiệp.
Cũng trong nghị định 82/2018/NĐ-CP, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình văn hóa, thể thao công trình kết cấu hạ tầng xã hội phục vụ công nhân làm việc tại khu công nghiệp, khu kinh tế được hưởng ưu đãi theo quy định pháp luật về xây dựng nhà ở xã hội và pháp luật có liên quan và chi phí đầu tư xây dựng vận hành hoặc thuê nhà chung cư và các công trình kết cấu hạ tầng xã hội phục vụ cho công nhân làm việc tại khu công nghiệp, khu kinh tế là chi phí hợp lý được khấu trừ để tính thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp có dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để cho các đối tượng là người lao động tại các khu công nghiệp, khu kinh tế thuê; người sử dụng lao động, doanh nghiệp phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xã hội, văn hóa, thể thao cho người lao động trong khu công nghiệp, khu kinh tế. Quy hoạch nhà ở, công trình xã hội, văn hóa, thể thao cho người lao động khu công nghiệp gắn liền với quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy hoạch và bố trí quỹ đất ở và vị trí phù hợp để các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà ở, công trình xã hội, văn hóa, thể thao cho người lao động trong khu công nghiệp. Trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, nhà đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải báo cáo cơ quan đăng ký đầu tư phương án giải quyết nhà ở, công trình xã hội, văn hóa, thể thao cho người lao động khu công nghiệp. Đối với các khu công nghiệp có khó khăn về nhà ở, công trình xã hội văn hóa, thể thao cho người lao động, căn cứ vào điều kiện cụ thể trên cơ sở kiến nghị của nhà đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh diện tích khu công nghiệp trong quy hoạch phát triển khu công nghiệp để dành một phần diện tích đất khu công nghiệp đã được giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội, công trình xã hội, văn hóa, thể thao cho người lao động. Sau khi được Thủ tướng Chính phủ đồng ý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghệp theo quy định của pháp luật xây dựng. Trong trường hợp khu vực quy hoạch phát triển nhà ở, công trình xã hội, văn hóa, thể thao nằm liền kề khu công nghiệp thì ủy ban nhân dân cấp trình phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp gắn với quy hoạch xây dựng khu nhà ở, công trình văn hóa, thể thao cho người lao động khi công nghiệp. Như vậy đối với khu công nghiệp thì sự gắn kết với đô thị trong quy hoạch và quản lý có sự hạn chế hơn, tuy nhiên, các yêu cầu về tổ chức nhà ở, hạ tầng xã hội cho công nhân đã được yêu cầu trong quy định pháp luật, bên cạnh đó khái niệm về kết nối đô thị - công nghiệp cũng đã bước đầu được đề cập thông qua khái niệm Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.
Chính sách nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2014. Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đang được nghiên cứu sửa đổi theo hướng có cơ chế, chính sách riêng về khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, hiện nay theo quy định, nhà ở công nhân được gắn với hệ thống nhà ở xã hội, bên cạnh đó với quy định hạn chế đất dân dụng trong Khu công nghiệp, dẫn đến trong quy hoạch đô thị mặc dù đã đưa yêu cầu về hệ thống quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, nhưng chưa gắn kết vấn đề nhà ở xã hội (trong đó có nhà ở công nhân) với các Khu công nghiệp. Không những vậy, hiện vẫn còn tình trạng, một số địa phương chưa quan tâm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng lại ở những vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng…dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai dự án nhà ở xã hội.
3. Kết luận
Có thể thay rằng, việc giải quyết bài toán nhà ở công nhân gắn với quy hoạch khu công nghiệp đã được đặt ra trong hệ thống quy định về quy hoạch xây dựng và các quy định về quản lý khu công nghiệp. Bài toán này cũng đã được giải quyết một phần trong một số loại hình khu chức năng có liên quan đến khu công nghiệp như Khu kinh tế, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề vẫn phải tiếp tục giải quyết và giải quyết bài toán về nhà ở cho công nhân cần phải là một hệ thống giải pháp tổng hợp, đa ngành. Cụ thể là:
Đưa danh mục phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp vào danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025. Bổ sung gói tín dụng cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, góp phần đảm bảo “mục tiêu kép”: Bảo đảm an sinh xã hội - nhà ở cho các đối tượng yếu thế (người thu nhập thấp, công nhân); thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế bền vững, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp gắn với hỗ trợ phát triển thị trường nhà ở và bất động sản.
- Yêu cầu rõ trong nội dung đề xuất phát triển các khu công nghiệp trong quy hoạch tỉnh phái tính đến việc bố trí nhà ở cho công nhân và các thiết chế xã hội liên quan gắn với việc phát trển, phân bố hệ thống khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Làm, rõ yêu cầu khi phát triển dự án khu công nghiệp cùng với việc lập quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải triển khai lập quy hoạch các khu vực ở cho công nhân của khu công nghiệp bao gồm hệ thống nhà ở xã hội dành cho công nhân.
- Làm rõ khái niệm khu chức năng trong Luật Quy hoạch vận dụng như thế nào đối với mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, theo đó nên đưa mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ trở thành một khu chức năng hoàn chỉnh để từ đó cho phép lập quy hoạch xây dựng khu chức năng khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đảm bảo sự gắn kết giữa chức năng công nghệ và chức năng đô thị - dịch vụ với mục tiêu hỗ trợ cho chức năng khu công nghiệp đặc biệt về vấn đề nhà ở công nhân và hạ tầng xã hội cho công nhân của khu công nghiệp.
- Trong khi chờ các giải pháp tổng thể, các địa phương rà soát đối với các khu công nghiệp, nếu chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì đề nghị cho điều chỉnh quy hoạch để dành phần diện tích đất đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân. Các tỉnh, thành phố khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, phải bố trí diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà công nhân, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
- Bên cạnh đó, các địa phương cần có cơ chế, giải pháp cụ thể, tạo môi trường thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính, hỗ trợ, khuyến khích thu hút doanh nghiệp tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội; đặc biệt là nhà cho công nhân thuê tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn. Cùng đó, nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho công nhân cần được nâng cao chất lượng có cơ cấu sản phẩm nhà cho thuê phù hợp với nhu cầu của người lao động, bảo đảm các điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các dự án xây dựng nhà ở xã hội ở đô thị và khu công nghiệp. Các địa phương cần bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu như: trường học, nhà trẻ, cơ sở khám chữa bệnh, sinh hoạt cộng đồng văn hóa, thể dục, thể thao…trong và ngoài các dự án nhà ở xã hội; nhất là tại khu vực có đông công nhân và người lao động. Ngoài ra, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong việc thực hiện các chính sách chương trình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn.