Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai tại Hội nghị trực tuyến Chính phủ với các địa phương ngày 02/7/2020, do Văn phòng Chính phủ chuyển đến tại văn bản số 5604/VPCP-QHĐP ngày 10/7/2020 với nội dung kiến nghị: “Vừa qua, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai có văn bản số 4895/UBND-THNC ngày 29/4/2020 báo cáo Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về các vướng mắc, chồng chéo của hệ thống pháp luật, trong đó tập trung phân tích vướng mắc giữa Luật Đầu tư với Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Khoáng sản, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị. Do vậy, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành có liên quan kịp thời có văn bản hướng dẫn để các địa phương thực hiện, áp dụng pháp luật đúng quy định, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư ổn định sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội của địa phương nói riêng và cả nước”.
Tại văn bản số 4895/UBND-THNC ngày 29/4/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai có 11 nội dung vướng mắc, trong đó có 05 nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Bộ Xây dựng có ý kiến đối với 05 nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng như sau:
(1) Về nội dung: thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ quy định tại Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư dẫn đến Thủ tướng Chính phủ phải thực hiện thủ tục hai lần phê duyệt cho những nội dung tương đồng (điểm 3 mục I văn bản số 4895/UBND-THNC).
Theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị, nhiệm vụ quy hoạch là các yêu cầu về nội dung nghiên cứu và tổ chức thực hiện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở để lập đồ án quy hoạch đô thị. Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị. Đồ án quy hoạch đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng (bao gồm lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi/Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, Báo cáo nghiên cứu khả thi).
Theo đó, thủ tục phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch đô thị và thủ tục quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư cụ thể là hai thủ tục khác nhau với các mục tiêu, yêu cầu khác nhau. Do vậy, không có sự chồng lấn về thủ tục quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư với thủ tục phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.
(2) Về nội dung: trùng lặp về thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản quy định tại Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản (điểm 7 mục I văn bản số 4895/UBND-THNC).
Điểm c khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư quy định trong trường hợp chuyển nhượng các dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Điều 50, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về thẩm quyền quyết định, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, trong đó có quy định chủ đầu tư phải xin Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ là bảo đảm thống nhất với quy định của Luật Đầu tư. Vướng mắc hiện nay liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản là còn có sự trùng lặp giữa thủ tục thay đổi nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án đầu tư của Luật Đầu tư năm 2014 với thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Do vậy, Luật Đầu tư năm 2020 đã bổ sung quy định về các trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, các trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 46); đồng thời, sửa đổi, bổ sung tương ứng Điều 50, khoản 1 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, tránh trùng lặp thủ tục.
(3) Về nội dung: chưa thống nhất về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai (điểm 8 mục I văn bản số 4895/UBND-THNC).
Điều kiện vốn pháp định quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản là điều kiện chung để doanh nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản; điều kiện năng lực tài chính của người được giao đất, cho thuê đát, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là quy định điều kiện cụ thể để giao đất, cho thuê đất đối với từng dự án. Do vậy, không có sự không thống nhất về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.
Tuy nhiên, hiện nay, theo quy định của Luật Doanh nghiệp thì không còn khái niệm về vốn pháp định mà chỉ có vốn điều lệ, do vậy, Luật Đầu tư năm 2020 đã bãi bỏ quy định về vốn pháp định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản để bảo đảm phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp.
(4) Về nội dung: chưa thống nhất về thủ tục chuyển đổi mục tiêu dự án sang đầu tư xây dựng nhà ở giữa các quy định của các Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Đất đai (điểm 10 mục I văn bản số 4895/UBND-THNC).
Luật Đất đai (Điều 62, Điều 118, Điều 146) quy định đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, Luật Đất đai không quy định rõ nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay được chuyển mục đích sử dụng đất và trực tiếp thực hiện dự án mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Nhà ở không quy định về chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất (không phải đất ở). Như vậy, các bất cập về việc chuyển mục tiêu dự án sang đầu tư xây dựng nhà ở về bản chất là do quy định chưa rõ ràng của Luật Đất đai.
Tuy nhiên, để tháo gỡ một phần những bất cập hiện nay, Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 đã làm rõ nguyên tắc, điều kiện áp dụng từng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, bao gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất; (ii) đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; (iii) chấp thuận nhà đầu tư. Đồng thời, Luật Đầu tư năm 2020 đã sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 22, khoản 1 Điều 23, bãi bỏ khoản 3 Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện thông qua các hình thức: (i) đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, (ii) đấu thầu dự án có sử dụng đất, (iii) việc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng; bổ sung hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
(5) Về nội dung: chưa thống nhất về khái niệm “nhà đầu tư”, “chủ đầu tư” trong quy định tại Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở (điểm 11 mục I văn bản số 4895/UBND-THNC).
Pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện hành không có quy định về khái niệm “nhà đầu tư” mà chỉ có khái niệm “chủ đầu tư”; pháp luật về đầu tư lại chỉ có khái niệm “nhà đầu tư” dẫn đến sự không thống nhất, gây khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật. Do vậy, khoản 4 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020 đã sửa đổi, bổ sung Điều 7 Luật Xây dựng năm 2014, làm rõ mối quan hệ giữa “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”, trường hợp nào “nhà đầu tư” trở thành “chủ đầu tư” bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 4504/BXD-PC.