Hướng dẫn tổ chức thực hiện dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư do Trung tâm phát triển quỹ đất làm chủ đầu tư

Hiện nay trên địa bàn TP. Tam Kỳ (đô thị loại 2), tỉnh Quảng Nam đang triển khai đầu tư xây dựng các khu dân cư, trong đó đầu tư hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước) và san nền (phân lô khai thác quỹ đất). Đây là các dự án có sử dụng đất trong dự án để xây dựng nhà ở (khai thác quỹ đất khu dân cư hai bên đường). Các dự án này do Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố làm chủ đầu tư và được triển khai đầu tư theo hình thức đầu tư công.

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2014 thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: “Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở, hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Như vậy, dự án có sử dụng đất trong dự án để xây dựng nhà ở (khai thác quỹ đất khu dân cư hai bên đường) là một trong các loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng loại dự án này phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở (Khoản 1 Điều 19). Đồng thời dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất hai bên đường thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; do vậy việc tổ chức thực hiện thông qua việc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu để thực hiện dự án.

Ngoài ra theo quy định của Luật Đầu tư công năm 2014 tại Khoản 15 Điều 4 nêu rõ: “Đầu tư công là hoạt động đầu tư của Nhà nước vào các chương trình, dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội và đầu tư vào các chương trình, dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội”; và lĩnh vực Đầu tư công quy định tại Khoản 1 Điều 15: “Đầu tư chương trình, dự án kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội”.

Hiện nay Luật Đầu tư công năm 2019 đã có hiệu lực, theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 về đối tượng Đầu tư công: “Đầu tư chương trình, dự án kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội”.

Như vậy, kính đề nghị Quý Bộ Xây dựng cho tôi được hỏi:

1. Đối với các dự án có sử dụng đất trong dự án để xây dựng nhà ở (khai thác quỹ đất khu dân cư hai bên đường) thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và phải tuân thủ theo đúng quy định Luật Nhà ở có đúng không?

2. Việc triển khai thực hiện dự án như trên thông qua việc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm điều kiện năng lực theo đúng quy định để triển khai thực hiện dự án có đúng không?

 1. Theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở 2014 thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở. Như vậy, đối chiếu với quy định nêu trên thì dự án có sử dụng đất để xây dựng nhà ở là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, do đó thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014.

2. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 03 hình thức: (1) đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, (2) đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu và (3) chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở.

Để hướng dẫn quy định nêu trên thì tại Khoản 1 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 đã quy định: đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS