Công tác lập đồ án quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư xây dựng

Thứ năm, 16/11/2006 00:00
Từ viết tắt Xem với cỡ chữ
Những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lĩnh vực xây dựng đô thị cũng phát triển hết sức mạnh mẽ, trong đó công tác quy hoạch xây dựng và việc lập các dự án đầu tư xây dựng luôn là nhiệm vụ quan trọng đối với chúng ta, những người làm công tác tư vấn xây dựng. Trong công tác quy hoạch xây dựng thì quy hoạch chi tiết là một giai đoạn hết sức quan trọng nhất là trong mối liên quan đến dự án đầu tư.
Trong bài này, chúng tôi xin nếu một số suy nghĩ đồng thời nếu một số ý kiến và kiến nghị cho vấn đề này.

1. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

Quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm nhiều công tác khác nhau, đó là quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Bài này đề cập đến công tác lập đồ án Quy hoạch chi tiết. Trong quy hoạch chi tiết có quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500.
Trước hết phải làm rõ và phân biệt ý nghĩa mục đích, nội dung nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây không phải là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ 1/2000 và 1/500, mà phải hiểu đây là 2 giai đoạn của quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch chi tiết 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho cả một khu đô thị khu công nghiệp, khu chế xuất, khu nhà ở, khu du lịch... gọi chung là khu đô thị với mục đích là để quản lý quy hoạch cho cả một khu vực rộng lớn trong đô thị.
Nội dung quan trọng trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất phải chỉ ra được các ô phố với các chức năng sử dụng khác nhau, trong đó thể hiện rất rõ các chỉ tiêu của ô phố như diện tích ô đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, chỉ giới đường đỏ, sơ bộ xác định chỉ giới xây dựng khoảng lùi của công trình.
- Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan của đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 chỉ mang tính định hướng, gợi ý bởi vì ở giai đoạn này chưa có thiết kế cơ sở cho các công trình kiến trúc, cho nên chưa xác định thật cụ thể và chính xác thiết kế của các công trình kiến trúc.
Như vậy, các cấp chính quyền, các cơ quan quản lý có đầy đủ điều kiện để cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất kỳ một lô đất nào trong khu quy hoạch, và như vậy là hoàn toàn có thể sử dụng đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 để quản lý xây dựng.
Trong khi đó quy hoạch chi tiết 1/500 là phải chi tiết hoá đến từng công trình, quan trọng nhất của giai đoạn này và khác hẳn giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/2000 là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan. Ở giai đoạn này công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 là những công trình ddaxc ó thiết kế cơ sở có nghĩa là có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho một thiết kế công trình như hình dáng, mặt bẳng công trình với đầy đủ kích thước công trình, nội dung các phòng, các bộ phận của công trình, vị trí ra vào lối của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi.
Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chính là cơ sở để lập dự án đầu tưu xây dựng.

2. Một số ý kiến

Như vậy quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 không phải chỉ khác nhau ở tỷ lệ, nó là ở hai giai đoạn thiết kế với nội dung, ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, song những văn bản pháp quy hiện hành về lập quy hoạch xây dựng, về chi phí lập quy hoạch lại không có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết trên. Xin nêu ra đây một vài điểm trong các văn bản mới ban hành hiện nay:
2.1 Nghị định 08/2005/NĐ - CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng. Như phân tích ở trên, thì quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là rất khác nhau và mục đích, ý nghĩa của mỗi giai đoạn cũng rất khác nhau.
Tuy nhiên, trong Nghị định 08/2005 kể trên, ở phần 3, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị. mục này đã gộp cả 2 loại quy hoạch chi tiết trên để trình bày trong các điều, cụ thể là:
Điều 21: Đối tượng và thời gian lập quy hoạch chi tiết. Điều này lẽ ra phải nêu được cụ thể đối tượng của quy hoạch chi tiết 1/2000 và của quy hoạch chi tiết 1/500 là gì, khác nhau ở điểm nào. Một loại là để giúp các cấp chính quyền quản lý xây dựng theo quy hoạch quản lý chỉ giới xây dựng, quản lý về sử dụng đất, quản lý về mật độ.... Một loại là gắn liền với dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị.
Về thời gian: có khác nhau giữa 2 loại quy hoạch chi tiết nói trên, quy hoạch chi tiết 1/500 thì theo yêu cầu của dự án đầu tư, như vậy là hợp lý, tuy nhiên quy hoạch chi tiết 1/2000 thì đề ra là không quá 9 tháng thì chưa sát với thực tế, đối với những khu đô thị có quy mô diện tích lớn và địa hình phức tạp thì không thể thực hiện được với thời gian kể trên.
Điều 22: Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Điều 23: Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng
Điều 24: Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Điều 25: Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị. Cả 4 điều này không có gì khác nhau giữa quy hoạch chi tiết 1/2000 với quy hoạch chi tiết 1/500. Ở cả 4 điều trên phải có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết. Mục lấy ý kiến, quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500 là rất khác nhau. Trong quy hoạch chi tiết 1/2000 nên lấy ý kiến có tính chất định hướng cho cả một khu vực lớn trong đô thị. Chủ yếu là về mạng lưới giao thông và quy hoạch sử dụng đất và đóng góp ý kiến là cho chính quyền các cấp và các nhà quản lý. Còn trên quy hoạch chi tiết 1/500 thì cần đóng góp ý kiến có tính chất cụ thể và chủ yếu cho các chủ đầu tư dự án.
Riêng điều 26 về hồ sơ thiết kế, tuy có một chút về điểm khác giữa quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500, tuy nhiên cũng chỉ nói rằng đối với quy hoạch chi tiết 1/2000 hồ sơ gồm... đối với quy hoạch chi tiết 1/500 hồ sơ gồm... điều này sẽ làm cho người đọc cảm nhận như quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là 2 trường hợp khác nhau, chứ không phải là 2 giai đoạn khác nhau và cho 2 đối tượng khác nhau.
Các Điều 27, 28, 29 cũng có sự phân biệt riêng.
Trong Nghị định 08, nên có một mục riêng về quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500, như vậy mới phân biệt một cách rõ ràng cho 2 đồ án này. Nên chăng đưa ra hai tên khác nhau của 2 loại quy hoạch chi tiết này.
Đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 gọi là đồ án quy hoạch chi tiết còn đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 gọi là đồ án quy hoạch xây dựng.
2.2 Về Quyết định 06/2005/QĐ- BXD ngày 3/2/2005, định mức chi phí quy hoạch
Trước đây, định mức chi phí quy hoạch ban hành theo Quyết định 502/BXD-VKT ngày 18/09/1996 của Bộ Xây dựng còn phân biệt khá rõ chi phí cho quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 thể hiện ở:
- Về chi phí: Trong tập định mức có phân biệt 2 bảng chi phí cho 2 loại quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500
- Về quy mô diện tích lập quy hoạch: cũng được chia 2 bảng với các quy mô diện tích thường gặp.

' border=0 src='/image/images?img_id=com.vportal.portlet.vcms.model.VcmsArticle.6056.1040' />

Ghi chú:
1. Diện tích để xác định chi phí làm mô hình quy hoạch xây dựng theo định mức chi phí quy định tại bảng 7 là diện tích của mô hình quy hoạch xây dựng.

2. Định mức chi phí làm mô hình quy định tại bảng 7 tương ứng với mô hình được làm bằng các loại vật liệu có chất lượng tốt; gồm: gỗ, gỗ dán, xốp, thạch cao, mica, đề can, sơn màu, ...vv.

' border=0 src='/image/images?img_id=com.vportal.portlet.vcms.model.VcmsArticle.6056.1041' />

Ghi chú:
Nội dung, yêu cầu và số lượng sản phẩm của đồ án quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn theo quy định của Luật Xây dựng và Nghị định về quy hoạch xây dựng.

Nhìn vào 2 bảng này, ta thấy ngay quy hoạch chi tiết 1/2000 thường làm với quy mô lớn, nhỏ nhất cũng là 20 ha và lớn hơn là 500 ha. Còn quy hoạch chi tiết 1/500 thường chỉ lập ở những khu có quy mô nhỏ từ hai, ba ha cho đến lớn hơn là 20 ha. Trừ trường hợp ngoại lệ
Khi đã có những quy hoạch chi tiết 1/2000 ở những khu đo thị có quy mô lớn 20 đến 500 ha, ta mới phan ẩ làm nhiều khu vực nhỏ hơn và thực hiện dần quy hoạch chi tiết 1/500 của từng khu vực cho từng dự án vài ba ha đến 20 ha.
Nay, Bộ Xây dựng ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng theo Quyết định 06/2005/QĐ - BXD ngày 3/2/2005. Trong tập định mức này, quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500 đều được thực hiện trong cùng một bảng.
Về chi phí: đưa cả hai loại này vào cùng một bảng, chỉ có một câu chú thích là trường hợp đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 thì điều chỉnh với K= 0,7 so với giá trong bảng, nghĩa là cũng có khác nhau về mức độ chi phí.
Còn về quy mô: Cả 2 loại quy hoạch chi tiết này cùng được xếp chung vào một bảng, với các cột quy mô diện tích như nhau từ 5 ha đến 1000 ha dù là quy hoạch chi tiết 1/2000 hay quy hoạch chi tiết 1/500.
Điều này thật là vô lý bởi vì làm sao có thể lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho một khu có quy mô diện tích 1000 ha. Chưa nói tới ý tưởng nghiên cứu quy hoạch, chỉ nói riêng về hồ sơ bản vẽ quy hoạch, với một khu có diện tích 1000 ha, nếu lập quy hoạch chi tiết 1/500 thì cần có tới 40 tờ giấy A0 cho 1 bản vẽ.
Trong khi đó quy hoạch chi tiết 1/2000 cũng có quy mô nhỏ đến 5 ha, nếu thực hiện đúng tỷ lệ thì đồ án chỉ nằm gọn trong 1 tờ giấy A4 cũng lại là điều không hợp lý.
Hiện tại nhiều cơ quan quản lý khi đặt hàng cho đơn vị tưu vấn cũng không nắm được vấn đề. Các cơ quan này yêu cầu tư vấn lập quy hoạch chi tiết 1/500 trên khu đô thị có quy mô tới hàng trăm ha, trong khi chưa có thiết kế cơ sở các công trình kiến trúc và cũng chưa phải là để lập dự án đầu tưu xây dựng, mà chỉ là để quản lý quy hoạch. Trong trường hợp như thế, dù cơ quan tư vấn có lập quy hoạch chi tiết 1/500 thì đồ án này vẫn chỉ là quy hoạch chi tiết 1/2000 được phóng to lên tỷ lệ 1/500. Đến giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng thì đồ án quy hoạch chi tiết này lại phải làm lại trên cơ sở của hồ sơ thiết kế cơ sở các công trình kiến trúc.

3. Mối quan hệ với dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tưu xây dựng có nhiều cách phân loại, theo quy mô và tầm quan trọng có dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C, theo tính chất thfi có thể phân ra dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu vui chơi giải trí... còn về quan hệ giữa quy hoạch và dự án đầu tư, có thể tạm chia thành hai loại.
Loại thứ nhất là dự án đầu tư xây dựng được lập cho một công trình đơn lẻ nằm trong khu vực quy hoạch. Thí dụ một khu đô thị trong đó có nhiều công trình với những chức năng khác nhau như khách sạn, bệnh viện, trường đại học, siêu thị.
Trường hợp này, mỗi công trình là một chủ đầu tư khác nhau, sử dụng nguồn vốn cũng khác nhau và không làm thiết kế cơ sở cùng một lúc. Trong trường hợp như thế chỉ nên làm quy hoạch chi tiết 1/2000, trong đó chỉ ra các ô đất cho các công trình và các chỉ tiêu quy hoạch cho các ô đất đó, đồng thời xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng cho từng công trình, cao độ khống chế... như vậy là hoàn toàn có thể quản lý xây dựng theo quy hoạch. Sau đó từng chru đầu tư của từng công trình sẽ tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng cho công trình của mình, trường hợp này không nên lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Loại thứ hai là Dự án đầu tư xây dựng tương ứng với một đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, nghĩa là đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được lập trên một khu đô thị mà toàn bộ khu đô thị đó là một đơn vị đầu tư, thí dụ như đầu tưu xây dựng một khu chung cư, một khu ký túc xá, một khu trường đại học... Trường hợp này thì nhất thiết phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Dựa trên định hướng của quy hoạch chi tiết 1/2000, đơn vị tư vấn sẽ tiến hành thiết kế cơ sở. Trên cơ sở của thiết kế cơ sở, sẽ lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án đầu tư xây dựng.
Chẳng hạn lập dự án đầu tư xây dựng cho một khu chung cư, trogn đó có các nhà chugn cư cao tầng, các công trình công cộng, khu cây xanh... Trước tiên là căn cứ đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 với những chỉ tiêu quy hoạch đã khống chế, đơn vị tưu vấn lập thiết kế cơ sở cho các nhà chung cư cũng như các công trình công cộng sẽ xây dựng trong khu chưng cư này, trên cơ sở đó tư vấn mới lập quy hoạch chi tiết 1/500. Hồ sơ thiết kế cơ sở các công trình kiến trúc và đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 này chính là nội dung quan trọng của dự án đầu tư xây dựng.
Đối với khu công nghiệp, khu chế xuất thì dự án đầu tư xây dựng là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, còn việc đầu tư xây dựng từng công trình nhà máy lại là do từng chủ đầu tư riêng biệt chịu trách nhiệm. Trong trường hợp này cơ quan chủ đầu tư cũng phải tiến hành Lập dự án đầu tư của từng doanh nghiệp sẽ căn cứ vào dự án này để thiết kế xây dựng khu công trình của mình.
Như vậy, một trong những việc phải làm của công tác quy hoạch xây dựng là quy hoạch chi tiết, trong đó quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là 2 việc rất khác nhau về mục đích, ý nghãi của đồ án, một việc là phục vụ công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch, một việc là phục vụ trực tiếp cho công tác lập dự án đầu tư xây dựng.

KTSQH. Trịnh Đức Tuấn
Nguồn tin: Hội thảo Khoa học Những vấn đề về nội dung & phương pháp quy hoạch đô thị tại Hải Dương, ngày 21/10/2006
Tìm theo ngày :

Đánh giá

(Di chuột vào ngôi sao để chọn điểm)