Quan điểm phát triển nhà ở người thu nhập thấp đô thị

Thứ hai, 23/10/2006 00:00

Từ lâu, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp NTNT đô thị đã được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm. Ngoài việc ban hành một số chính sách, như Pháp lệnh nhà ở, Bán nhà ở thuộc quyền sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở, Luật nhà ở…. Nhà nước còn tạo điều kiện để các DN xây dựng tham gia thực hiện các dự án phát triển quỹ nhà ở cho NTNT đô thị tại Thủ đô Hà Nội, TP.HCM và một số KCN tập trung. Song, điều đáng nói, trải qua gần 10 năm thực hiện, hiệu quả xã hội các dự án đạt được chưa cao. Nhu cầu về chỗ ở của NTNT đô thị, người lao động tại các KCN tập trung vẫn rất bức xúc. Vì sao có tình trạng đó? Theo chúng tôi, có nhiều nguyên nhân. Song, nguyên nhân đầu tiên do quan điểm phát triển nhà ở cho NTNT chưa được quán triệt thống nhất, nên có ảnh hưởng đến việc lựa chọn chất lượng kỹ thuật kết cấu kiến trúc, phương thức quy hoạch sử dụng đất, hình thức huy động vốn đầu tư, biện pháp tổ chức xây dựng, cách thức khai thác sử dụng và mô hình tổ chức quản lý nhà ở.

Cũng chính vì lẽ đó, trong quá trình tổ chức thực hiện các dự án nhà ở NTNT đô thị tại cơ sở, đã nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, làm sai lệch mục tiêu dự án. Ví dụ:
1. Về quyết định lựa chọn chất lượng kỹ thuật, kết cấu kiến trúc nhà ở, các DN đều biết, nhà ở giao họ thực hiện là nhằm mục đích phục vụ NTNT đô thị, đối tượng có ít tiền, chỉ mua hoặc thuê được nhà ở giá rẻ. Nhưng khi lập các phương án đầu tư, hầu hết các DN đều tập trung làm nhà chung cư chất lượng cao thấp tầng và cao tầng với giá thành cao; làm NTNT đô thị không thể tiếp cận với sản phẩm nhà ở của dự án.
2. Về quy hoạch sử dụng đất ở, mặc dù nhu cầu cải thiện chỗ ở của NTNT đô thị rất lớn, chiếm 70% tổng nhu cầu và ở khắp mọi nơi trên địa bàn đô thị. Song, khi lập các đồ án quy hoạch sử dụng đất ở, các cơ quan lập quy hoạch chỉ coi trọng nhu cầu các dự án lớn tập trung, còn các nhu cầu nhỏ, lẻ, vốn ít chưa được coi trọng đúng mức. Trong khi đó, NTNT đô thị số ngoài khu vực nhà nước chỉ mong muốn sớm được cải thiện chỗ ở đang sinh sống mà không thật sự mặn mà chuyển tới các khu chung cư cao tầng, vì tại đó khó tìm nguồn kiếm sống, phải đóng nhiều loại phí dịch vụ. Ngoài ra, do đất ở cho NTNT đô thị chưa được quy hoạch hoá, kế hoạch hoá nên việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại những nơi đó diễn ra manh mún, lộn xộn.
3. Về nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở NTNT đô thị. Đây là vấn đề khó khăn lớn nhất của Nhà nước. Để mở lối thoát, Nhà nước chủ trương dựa vào các DN xây dựng thực hiện các dự án phát triển nhà ở cho NTNT đô thị và giao cho họ quyền sử dụng đất ở dự án, kèm theo chế độ miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng, vay vốn tín dụng ưu đãi… với điều kiện, DN bàn giao lại cho chính quyền 20% sản phẩm nhà ở làm được, để giải quyết cho nhu cầu NTNT đô thị. Rõ ràng, với phương thức giao việc như vậy, những NTNT đô thị không được hưởng lợi ích gì, vì 20% sản phẩm nhà ở DN giao lại đều là nhà ở giá cao, NTNT không có khả năng tiêu thụ.
4. Về tổ chức thực hiện dự án nhà ở NTNT đô thị. Do Nhà nước chủ trương giao trọn quyền thực thi dự án cho DN, nên khó đi sâu kiểm soát tiến độ thi công, chất lượng công trình, giá thành xây dựng… ảnh hưởng đến chất lượng và ý nghĩa, mục đích sử dụng của quỹ nhà này.
5. Về cách thức khai thác sử dụng nhà ở NTNT đô thị. Đây là vấn đề gây nhiều phản ứng trong dư luận xã hội. Có thể nói, nhu cầu nhà ở các tầng lớp dân cư đô thị rất lớn và đa dạng, song hàng hoá của thị trường nhà ở có hạn. Chính sự mất cân đối cung – cầu đã tạo cơ hội một số chủ đầu tư dự án phát triển nhà trục lợi, thường xuyên điều chỉnh giá bán nhà ở mà chưa thực sự bám sát yếu tố cấu thành giá và biến động trượt giá. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ nhà ở cũng không được kiểm soát, do vậy người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở không có khả năng mua nhà, cải thiện chỗ ở.
6. Về tổ chức quản lý sử dụng nhà ở NTNT đô thị, do chính quyền giao hẳn cho DN trách nhiệm quản lý các khu chung cư mới xây dựng và tạo điều kiện cho DN có nguồn phụ thu bù đắp chi phí quản lý, nên việc định giá các phí dịch vụ của DN tại khu chung cư thường tăng theo hướng có lợi cho DN, vượt quá khả năng chi trả của NTNT đô thị.
Để khắc phục những hạn chế nêu trên, cần có nhiều biện pháp chính sách đồng bộ; nhưng trước hết phải có quan điểm phát triển cho NTNT đô thị thống nhất từ Trung ương đến địa phương, theo hướng bám sát thực tiễn, phối hợp đồng bộ, bước đi thích hợp.
a Theo quan điểm bám sát thực tiễn: Đó là tư tưởng chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ở cho NTNT đô thị trong điều kiện thể chế kinh tế thị trường; phù hợp với điều kiện đời sống NTNT đô thị còn gặp khó khăn; tiềm lực kinh tế quốc gia chưa mạnh; sự hỗ trợ xã hội còn bấp bênh. Trong giai đoạn này, Tiêu chuẩn nhà ở cho NTNT đô thị tất yếu sẽ nặng về số lượng và nhẹ về chất lượng. Hướng chiến lược đầu tư phát triển nhà ở đô thị cần quán triệt lúc này: Vừa coi trọng đầu tư xây dựng mới, vừa coi trọng sửa chữa, cải tạo; Vừa phát triển hợp lý các loại nhà ở giá cao, vừa phát triển đại trà các loại nhà ở giá rẻ; Vừa phát triển quỹ nhà ở để bán, vừa phát triển quỹ nhà ở để cho thuê. Rõ ràng, với chiến lược phát triển nhà ở đô thị như vậy, sẽ khó đạt tham vọng tạo dựng bộ mặt đô thị hiện đại nhất.
b Theo quan điểm phối hợp đồng bộ: Đó là tư tưởng chỉ đạo phối hợp thực hiện chính sách phát triển nhà ở cho NTNT đô thị theo chương trình và mục tiêu chiến lược quốc gia. Để thực hiện mục tiêu NTNT đô thị cần ở chung với người thu nhập cao trong một ngôi nhà, một khu nhà để bảo đảm công bằng xã hội, người giàu có điều kiện giúp đỡ người nghèo… là điều chưa khả thi. Trên thực tế, Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn hỗ trợ NTNT đô thị tạo lập nhà ở. Mặt khác, do phần lớn những NTNT đô thị chủ yếu ngoài khu vực nhà nước hàng ngày bươn chải kiếm sống ngay trên địa bàn cư trú. Vì vậy, trong đô thị không thể chỉ có toàn các khu nhà ở chất lượng cao, mà cần có cả các khu nhà ở chất lượng thấp, kèm theo chỗ NTNT có thể kiếm sống được. Vấn đề đặt ra, Nhà nước phải bảo đảm sao cho chất lượng môi trường cư trú tại khu vực NTNT sinh sống không quá chênh lệch so với khu vực người thu nhập cao. Qua đó cho thấy, việc giải quyết chính sách nhà ở cho NTNT đô thị cần có quan điểm thực tế, có sự phối hợp đồng bộ, chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng nhà nước, có sự hợp tác hiệu quả của các tổ chức chính trị xã hội liên quan. Ví dụ: Đối vối vấn đề giải quyết đất ở, chính quyền phường, quận, cơ quan quản lý nhà đất, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam có thể phối hợp điều tra, đề xuất nhu cầu sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới nhà ở NTNT trên địa bàn cư trú. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng đề xuất các phương án bố trí đất ở đáp ứng yêu cầu sửa chữa, cải tạo, xây dựng nhà ở NTNT, cùng với các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội khác trong đô thị. Cơ quan quản lý QHXD cũng có trách nhiệm xác định, khu vực dành thực hiện các dự án xây dựng công trình chất lượng cao trong đó có nhà ở để tạo bộ mặt kiến trúc đô thị; khu vực dành thực hiện các dự án xây dựng công trình nhà ở chất lượng thấp dành cho NTNT và người nghèo trong giai đoạn quá độ, để thực hiện chính sách xã hội của Đảng và Nhà nước. Khi tiềm lực kinh tế đô thị đủ mạnh sẽ tiến hành phá dỡ để xây dựng nhà ở chất lượng cao.Về nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở cho NTNT đô thị, ngoài nguồn hỗ trợ của Nhà nước lấy từ đất và ngân sách; nguồn đóng góp từ thiện, nhân đạo của các tổ chức xã hội; cần coi trọng nguồn vốn đầu tư nhỏ, lẻ từ nhân dân. Trong đô thị, cần phát triển đại trà các khu nhà ở chất lượng thấp với giá rẻ để bán và cho thuê ở dài hạn, nhằm giải quyết một cách cơ bản nhu cầu nhà ở cho NTNT và người nghèo đô thị trong những năm trước mắt. Còn giá nhà ở rẻ tới mức độ nào, chất lượng nhà ở thấp tới cấp độ nào, phải do điều kiện kinh tế, xã hội thực tế tại mỗi đô thị quyết định.
Thực ra, trước đây ở Thủ đô Hà Nội cũng như một số thành phố khác đều có các khu nhà ở dành cho nghèo, đó là các khu gia binh, xóm lao động, khu nhà ở công nhân. Một ít trong số đó vẫn còn tồn tại đến ngày nay như Khu nhà gỗ Chương Dương quận Hoàn Kiếm, Khu Lao động Thúy ái quận Hai Bà Trưng-Hà Nội… Không riêng gì ở nước ta mà ngay cả nước Pháp hiện vẫn cũng rất quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở người nghèo đô thị. Trong các thành phố hiện đại của Pháp cũng tồn tại nhiều khu nhà ở dành cho người nghèo mang tên HLM, viết tắt chữ Habitatión à Loyer Modéré Nhà ở cho thuê giá phải chăng. Chất lượng nhà ở HLM rất thấp, tổng diện tích căn hộ cho thuê khoảng từ 41m2 với 2 buồng ngủ đến 51m2 với 4 buồng ngủ. Cơ cấu diện tích gồm có: Mỗi căn hộ có 01 buồng sinh hoạt chung + tiếp khách + ăn rộng 15m2; từ 2 – 4 buồng ngủ diện tích 01 buồng ngủ rộng 8m2; 01 buồng bếp rộng 6m2; 01 buồng vệ sinh rộng 4m2. Kết cấu kiến trúc nhà HLM cũng rất đơn giản, gồm khung nhà bằng bê tông cốt thép; dầm, sàn bằng bê tông cốt thép đổ tại chỗ; tường bao ngoài xây bằng 1 hàng gạch chỉ không trát; sàn nhà không lát gạch men mà trải bằng tấm gỗ hộp dày 4 cm rỗng ở giữa, mặt vách dán giấy trang trí; cửa ra vào buồng cũng làm bằng gỗ hộp, riêng cửa ra vào nhà làm bằng gỗ tốt; cầu thang làm bằng thép hình để trần. Mỗi hộ được phân một khoang ở tầng hầm dùng để xe và để than. Giá tiền cho thuê căn hộ nhà HLM khá rẻ, chỉ bằng một nửa giá thị trường cùng loại tức khoảng 50-100USD/căn hộ/tháng.
c Theo quan điểm bước đi thích hợp: Đó là tư tưởng chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ở cho NTNT đô thị, kết hợp chặt chẽ với các chương trình, kế hoạch đầu tư xây dựng hoàn thiện cấu trúc đô thị, vừa phát triển đầy đủ hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật hạ tầng, tạo môi trường cư trú văn minh, bộ mặt đô thị hiện đại; vừa cải thiện và nâng cao điều kiện ở của nhân dân đô thị, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội đất nước trong thời kỳ đổi mới, theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa.


Nguồn: TC Xây dựng số 9-2006