Ngày 15/01/2025, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Ban quản trị tòa nhà Artemis về việc hướng dẫn xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư.
1. Việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư như nêu tại văn bản số 07/2024/BQT phải căn cứ vào quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, trong nội dung văn bản số 07/2024/BQT của Ban quản trị không cung cấp đủ thông tin về thời điểm ký kết hợp đồng nên không có đủ cơ sở hướng dẫn xác định cụ thể phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Pháp luật về nhà ở đã có quy định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, cụ thể như sau:
- Tại điểm b khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.
- Tại điểm b khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy đinh: “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư”. Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 đã kế thừa quy định tại điểm b khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005, đồng thời quy định cụ thể về chỗ để xe trong nhà chung cư; không có quy định về trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.
- Tại điểm b khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư”. Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023 đã kế thừa và làm rõ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời tại khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung quy định: “Trường hợp có trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng của công trình theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì trang thiết bị, cấu kiện đó được xác định thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư”.
- Tại khoản 2 Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định: “Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;”. Quy định này đã được kế thừa và làm rõ tại khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở năm 2023.
Do đó, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể của mình với quy định của pháp luật tương ứng trong từng thời kỳ để thực hiện.
2. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị Ban quản trị liên hệ với Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 253/BXD-QLN.