Một số giải pháp phát triển nhà ở để góp phần đảm bảo an sinh xã hội

Trong nhiều thập kỷ vừa qua, việc giải quyết nhà ở cho nhân dân là một trong những vấn đề xã hội quan trọng được Đảng và Nhà nước quan tâm giải quyết. Trong thời kỳ trước năm 1991, từ quỹ nhà ở được tiếp quản từ chế độ cũ và quỹ nhà ở được đầu tư xây dựng mới từ ngân sách, Nhà nước thực hiện chính sách phân phối cho cán bộ, công nhân, viên chức với khoản tiền cho thuê hàng tháng rất thấp (chỉ chiếm khoảng 1% tiền lương của người lao động tại thời điểm đó). Tuy vậy trong giai đoạn này mới chỉ có khoảng 30% số lượng cán bộ, công nhân, viên chức tại khu vực đô thị được phân phối nhà ở. Đa số quỹ nhà ở được phân phối trước đây đã được bán theo Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ. Từ năm 1991 cho đến khi Luật Nhà ở ra đời (Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005), lĩnh vực phát triển nhà ở được thực hiện theo cơ chế thị trường. Nhà nước hầu như không thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách, trừ một số chương trình hỗ trợ nhà ở cho mọt số đối tượng chính sách xã hội (như: Quyết định số 118/QĐ - TTg ngày 27/02/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc Hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở; Quyết định số 20/2000/QĐ - TTg ngày 03/02/2000 của Thủ tướng Chính phủ về việc Hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước Cách mạng Tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà ở; Quyết định số 1548/QĐ - TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 05/12/2001 về việc Đầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ Đồng bằng sông Cửu Long; Quyết định số 105/2002/QĐ - TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 02/08/2002 về Chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long; Quyết định số 154/2002/QĐ - TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 11/11/2002 về Chính sách cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và hộ dân thuộc diện chính sách ở các tỉnh Tây Nguyên mua trả chậm nhà ở; Quyết định số 134/2004/QĐ - TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/07/2004 về Một số chính sách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn...).

Các cơ chế, chính sách đã ban hành hầu như chưa có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, cho nên các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách, người lao động thuộc các thành phần kinh tế...) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở.

Sau khi Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Trong đó đã có qui định cụ thể việc thực hiện cơ chế Nhà nước và các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. Đối với các hộ nghèo Nhà nước thực hiện cơ chế riêng thông qua việc hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương để giúp họ cải thiện chỗ ở. Ngoài ra, Nhà nước cũng đã có các chính sách ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội thông qua việc ban hành Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp...

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về nhà ở (bao gồm Luật Nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ - CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ và Thông tư số 05/2006/TT - BXD ngày 01/11/2006 của Bộ Xây dựng) đã có qui định về chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội, kể cả qui định về việc Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách để cho các đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. Ngoài ra, pháp luật về nhà ở cũng đã có những qui định nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và các vấn đề khác có liên quan như: tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội; cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế; nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư; nguồn vốn đầu tư nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; quy trình xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua; nguyên tắc xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; mô hình quản lý việc sử dụng nhà ở xã hội...

Tuy nhiên cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa có những chuyển biến tích cực. Nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, các thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư thì phải vay với lãi suất cao, nhưng lợi nhuận thu được khi cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội lại rất thấp, thời gian thu hồi vốn dài, do vậy hầu hết các doanh nghiệp đều không “mặn mà” tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi đó, mặc dù đã có qui định cụ thể về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội như đã nêu trên, tuy vậy việc triển khai xây dựng quỹ nhà ở xã hội ở hầu hết các địa phương còn rất chậm.

Kết quả điều tra thực trạng về nhà ở cho thấy tại khu vực đô thị vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Kết quả khảo sát cho thấy trên 30% các hộ gia đình ở có diện tích nhà ở dưới 36 m², chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn nhà tạm bợ, cấu trúc không bền vững được làm từ các nguyên vật liệu rẻ tiền. Nhiều hộ gia đình thu nhập thấp phải tận dụng không gian nhà ở chật hẹp của mình để làm dịch vụ (sửa chữa dụng cụ đồ dùng gia đình, bán tạp hoá, sản xuất hàng thủ công...). Theo đánh giá chung có khoảng 15 - 20% hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị thực sự gặp khó khăn về chỗ ở.

Kinh nghiệm của các nước cho thấy đối với các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo đều cần có sự hỗ trợ của Nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở. Cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, người nghèo được thực hiện thông qua các hình thức:

- Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà.

- Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê.

- Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho một số đối tượng chính sách xã hội.

Để đảm bảo đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng trong xã hội, bên cạnh việc phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, Nhà nước cần ban hành các cơ chế, chính sách và các chương trình cụ thể để phát triển quỹ nhà ở giành cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp (nhu cầu của các đối tượng này là rất lớn, nhưng khả năng thanh toán lại hạn chế). Các đối tượng có nhu cầu lớn về nhà ở cần tập trung giải quyết là: công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng; các hộ thu nhập thấp tại đô thị...

Việc triển khai các chương trình phát triển nhà ở phải được xây dựng trên cơ sở đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế và khả năng thanh toán của từng loại đối tượng, có sự hỗ trợ của Nhà nước đối với các đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về chỗ ở thông qua một số giải pháp cơ bản sau:

- Để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng là sinh viên các trường đại học, cao đẳng, cần thực hiện theo hướng ngoài việc Nhà nước trực tiếp đầu tư từ ngân sách để xây dựng mới và cải tạo lại các ký túc xá hiện có thì Nhà nước ban hành các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các trường đại học, cao đẳng (ngoài công lập) và các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở cho sinh viên thuê;

- Việc phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê thực hiện theo nguyên tắc kết hợp: Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho công nhân khu công nghiệp thuê theo qui định của Luật Nhà ở hoặc Nhà nước đầu tư từ ngân sách để tạo quỹ đất sạch và xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính, sau đó kêu gọi các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở (trên khuôn viên đất sạch đã có hạ tầng kỹ thuật chính do Nhà nước đầu tư) để cho công nhân khu công nghiệp thuê;

- Đối với một số đối tượng có thu nhập thấp là cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách thì thực hiện theo hướng Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua theo qui định của pháp luật về nhà ở; đồng thời nghiên cứu cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp (có diện tích trung bình và nhỏ) để bán theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả dần; điều chỉnh cơ cấu tiền lương theo hướng bổ sung chi phí nhà ở để cán bộ, công chức, viên chức có đủ khả năng tự giải quyết chỗ ở của mình;

- Một số cơ chế cụ thể khác:

+ Phải xác định rõ quỹ đất để xây dựng nhà ở cho từng loại đối tượng ngay từ giai đoạn lập quy hoạch; các tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến quy hoạch, kiến trúc nhà ở giành cho các đối tượng thu nhập thấp cần được điều chỉnh cho phù hợp;

+ Cần ban hành bổ sung một số cơ chế ưu đãi cụ thể (điện, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; chính sách hỗ trợ về tài chính từ nguồn ngân sách Trung ương và địa phương; quỹ phát triển nhà ở....); chính sách ưu đãi về thuế;

+ Xây dựng các cơ chế huy động vốn trung hạn và dài hạn (nghiên cứu mô hình thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở; xây dựng và hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở quốc gia).